Auch wenn es nicht gerade angenehm ist, Fakt ist: Beim Immobilienverkauf fallen Steuern an, die an den Staat abgeliefert werden müssen. Je nach Ausgangssituation werden in Österreich verschiedene Steuern fällig, deren Bemessung und Höhe von einigen Aspekten abhängig ist. Dieser Artikel fasst zusammen, welche Aspekte dies sind und wie hoch die zu bezahlende Steuer beim Immobilienverkauf letztendlich ausfällt.
Verkauft man eine Immobilie und ist diese Veräußerung somit gewinnbringend, ist man in Österreich aktuell einkommensteuerpflichtig. Für den Verkäufer ist diesbezüglich die Immobilienertragsteuer von Bedeutung: Sie berechnet sich je nach Ausgangslage unterschiedlich und die Berechnungsbasis ist davon abhängig, ob es sich um einen sogenannten Alt- oder um einen Neufall handelt. Weniger von Bedeutung ist die Grunderwerbsteuer, da diese meist den Käufer einer Immobilie betrifft. Lesen Sie hier, welche Steuern beim Immobilienverkauf auf Sie zukommen und mit welchen Prozentsätzen Sie zu rechnen haben.
Allgemeines zu den Steuern beim privaten Immobilienverkauf
Um einen Überblick über die verschiedenen Steuerformen und die dazugehörenden Begrifflichkeiten zu schaffen, wird hier allgemein erläutert, welche Steuern es in Österreich aktuell im Bereich Immobilienverkauf gibt und welche Steuerarten für welche Parteien (Verkäufer oder Käufer) relevant sind.
Immobilienertragsteuer
In Österreich wird bei privaten, entgeltlichen Grundstücksveräußerungen seit April 2012 die Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt) fällig, weil sämtliche Gewinne, die durch den Verkauf eines Grundstückes entstehen, einkommensteuerpflichtig sind. Als Grundstücke werden dabei nicht nur Gebäude, also Häuser und Eigentumswohnungen, sondern auch Grund und Boden sowie grundstücksgleiche Rechte (Baurechte) zusammengefasst.
Die Rechtsgrundlage für die ImmoESt findet sich im österreichischen Einkommensteuergesetz (EstG) im Paragraph 30 und in den fortfolgenden Paragraphen. Dort wird genau definiert, welche Veräußerungen von der Steuer betroffen sind, welche Ausnahmen es gibt und wie sich die Steuer bemisst.
Die ImmoESt ist also, unabhängig davon ob es sich um einen entgeltlichen Privatverkauf von einem Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück handelt, immer vom Verkäufer zu bezahlen.
Grunderwerbsteuer
Anders sieht es bei der sogenannten Grunderwerbsteuer aus: Diese wird in der Regel vom Käufer übernommen, wenn dies auch gesetzlich nicht geregelt ist und im Kaufvertrag zum betreffenden Immobilienverkauf unbedingt festgelegt werden sollte. Sie wird immer dann fällig, wenn ein Grundstück von einer auf eine andere Person übertragen wird und anders als bei der Immobilienertragsteuer ist es hier nicht von Bedeutung, ob es sich um einen Kauf oder um eine Schenkung handelt – sie wirkt also auch bei unentgeltlichen Immobilienveräußerungen.
Weitere Steuern in Punkto Immobilienverkauf
Von der Grunderwerbsteuer abgegrenzt werden muss die Grundsteuer – diese hat mit dem Immobilienverkauf an sich nichts zu tun, sondern es handelt sich dabei um eine Steuer, die von der jeweiligen Gemeinde vom Grundstücksbesitzer regelmäßig eingehoben wird.
Eine Immobilienerwerbsteuer gibt es in Österreich aktuell nicht, sie wird aber zum Beispiel in Ländern wie Kroatien und Bulgarien eingehoben, wenn man eine Immobilie erwirbt.
Immobilienertragsteuer: Private Immobilienverkäufe
Jeder Grundstücksverkauf ist individuell und so verhält es sich auch mit der Höhe der Immobilienertragsteuer, die an das Finanzamt zu bezahlen ist.
Berechnungsbasis
Als Berechnungsbasis wird bei der ImmoESt immer der Gewinn herangezogen. Um diesen zu ermitteln, werden vereinfacht gesagt vom erzielten Verkaufserlös die Anschaffungskosten abgezogen.
Außerdem ist die Höhe der Immobilienertragsteuer davon abhängig, ob es sich um einen sogenannten Altfall oder um einen Neufall handelt:
- Neufälle: Darunter fallen alle Grundstücksverkäufe, deren Anschaffung ab dem 01. April 2002 stattgefunden haben. Berechnungsbasis: Veräußerungserlös minus tatsächliche Anschaffungskosten = Gewinn. Außerdem können Herstellungs- und Instandsetzungsaufwände abgezogen werden (z.B. Zubau, Anbau, Aufstockung, aber auch Austausch der Heizung, Wärmedämmung der Fassade). Hiervon müssen 30 % an ImmoESt an das Finanzamt abgeliefert werden.
- Altfälle: Darunter fallen alle Grundstücksverkäufe, deren Anschaffung bis inklusive 31. März 2002 stattfand. Die tatsächlichen Anschaffungskosten sind in einem solchen Fall meist schwerer zu ermitteln, weshalb die pauschale Einkünfteermittlung angewendet wird – es wird für diese also ein fiktiver Wert angenommen (= 86 % des Verkaufspreises). Der Gewinn beträgt also 14 % des Veräußerungserlöses. Dieser wird mit 30 % besteuert, woraus sich für Altfälle eine ImmoESt in der Höhe von 4,2 % des Verkaufserlöses ergibt. Ausnahme: Wurde das Grundstück nach dem 01. Jänner 1988 steuerrelevant umgewidmet, müssen 18 % des Verkaufserlöses an Immobilienertragsteuer entrichtet werden.
Ausnahmen
In bestimmten Fällen ist man von der Immobilienertragsteuer befreit. Zu diesen Ausnahmeregelungen zählt die Hauptwohnsitzbefreiung. Hat man als Eigentümer im veräußerten Haus bzw. in der veräußerten Eigentumswohnung selbst durchgehend in fünf der letzten 10 Jahre mit Hauptwohnsitz gelebt oder diese ab dem Kauf in mindestens 2 Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, ist man von der ImmoESt befreit. Diese Regelung bezieht sich sowohl auf Gebäude als auch auf Grund und Boden. Das Haus bzw. die Wohnung müssen jedoch innerhalb eines Jahres nach den beiden Jahren Hauptwohnsitzmeldung verkauft werden, ansonsten steht einem die Befreiung nicht mehr zu.
Auch wenn man bei der Herstellung des veräußerten Hauses als Bauherr tätig war, sprich das finanzielle Risiko bei einem von Grund auf neu errichteten Gebäudes hatte, ist man von der ImmoESt befreit. Diese Sonderregelung bezieht sich nur auf das Haus selbst und nicht auf den Grund. Man bezeichnet diese Ausnahme als Herstellerbefreiung.
Bei allen unentgeltlichen Veräußerungen kommt kein Gewinn zustande, demnach fehlt hierbei die Berechnungsbasis für die Immobilienertragsteuer. Somit wird diese hierbei nicht fällig. Beispiele hierfür sind der Tausch von Liegenschaften, Enteignungen, Schenkungen, das Erbe von Immobilien, Aufteilungen von gemeinsamen Häusern in Scheidungsfällen, Grundstücksüberträge usw.
Rahmenbedingungen
Die Berechnung der ImmoESt erfolgt in der Regel durch Notare und Rechtsanwälte (Parteienvertreter). Die Steuererklärung muss spätestens bis zum 15. des übernächsten Monats nach Zahlungseingang des Veräußerungserlöses am Konto des Verkäufers erledigt werden.
Immobilienertragsteuer: Betriebliche Immobilienverkäufe
Bei betrieblichen Immobilienverkäufen ist ebenfalls die Immobilienertragsteuer an das Finanzamt zu bezahlen. Die Höhe hängt von der jeweiligen Unternehmensform ab:
- Einzelunternehmer / Personengesellschaften: Seit 01. Jänner 2015 ist bei Veräußerungen aus dem betrieblichen Vermögen ein fixer Steuersatz von 30 % an ImmoESt Ausnahmen: Gewerblicher Grundstückshandel, Vornahme einer Teilwertabschreibung, Übertragung von stillen Reserven, Zurechnung des Grundstückes zum Umlaufvermögen und wenn es sich um ein Altgrundstück handelt (dann kommen wie bei privaten Immobilienveräußerungen die Steuersätze von 4,2 und 18 % zum Einsatz).
- Rechnungslegungspflichtige Unternehmen (z.B. Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung): Hierbei wird der Gewinn mit der Körperschaftsteuer in Höhe von 25 % besteuert. Bei Ausschüttung des Gewinnes fällt zusätzlich die Kapitalertragsteuer in Höhe von 27,5 % an.
Grunderwerbsteuer
Wie eingangs bereits erwähnt wird die Grunderwerbsteuer in der Regel vom Käufer an das Finanzamt entrichtet. Achten Sie dennoch darauf, dass im Kaufvertrag, der im Rahmen Ihres Immobilienverkaufes angefertigt wird, genau festgehalten wird, wer diese Steuer übernimmt, denn aus gesetzlicher Sicht tragen hierbei sowohl Käufer als auch Verkäufer die Haftung für die rechtmäßige Ablieferung an den Staat.
Wie viel Grunderwerbsteuer anfällt, hängt davon ab, um welche Art von Erwerb es sich handelt. Es wird dabei zwischen 3 Fällen unterschieden:
- Entgeltlicher Erwerb: Erfolgt per Definition nicht innerhalb der Familie und die Gegenleistung für das Grundstück (Haus, Wohnung) beträgt mehr als 70 %. Bemessungsgrundlage: Verkehrswert / Kaufpreis der Immobilie, Prozentsatz: 3,5 %.
- Unentgeltlicher Erwerb: Erfolgt per Definition, wenn der neue Besitzer des Grundstückes direkt aus dem Familienkreis stammt oder wenn es sich beispielsweise um ein Erbe oder Vermächtnis handelt. Es kommt ein Stufentarif zum Einsatz: 0,5 % für die ersten € 250.000,-, 2 % für die nächsten € 150.000,- und darüber hinaus 3,5 % vom Grundstückswert (= Boden- und Gebäudewert).
- Teilentgeltlicher Erwerb: Die Gegenleistung muss hierbei mehr als 30 %, aber nicht mehr als 70 % betragen. Beim unentgeltlichen Teil wird für die Berechnung der Stufentarif herangezogen, beim entgeltlichen Teil der Grunderwerbssteuertarif in Höhe von 3,5 %.
Fazit
Wer vorhat, eine Immobilie zu verkaufen – ganz gleich, ob es sich dabei um ein Haus oder um eine Eigentumswohnung handelt oder aber auch um ein Grundstück – sollte sich näher mit den anfallenden Steuern beschäftigen. Wichtig ist hierbei, sich einen Überblick über die verschiedenen Steuern zu verschaffen, die in Österreich beim Immobilienverkauf anfallen. Zusätzlich sollte man sich immer von einem Fachmann wie einem Steuerberater, einem Rechtsanwalt oder einem Immobilienmakler beraten lassen, da je nach Ausgangslage diverse Sonderregelungen zum Tragen kommen können.
Wir haben die Infos in diesem Artikel nach bestem Wissen und Gewissen zusammengetragen und Sie sollten nun einen guten Überblick über die wichtigsten Begrifflichkeiten haben. Dennoch legen wir Ihnen ans Herz, sich mit einem Experten zu beraten, um herauszufinden, welche Steuern in Ihrem individuellen Fall abzugelten sind. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität (Stand: März 2021) der in diesem Artikel zusammengefassten Informationen können wir keine Haftung übernehmen.
Falls Sie noch offene Fragen haben, oder Ihren Immobilienverkauf mit uns besprechen möchten, freuen wir uns auf eine Kontaktaufnahme durch Sie sowie auf ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch!
Weitere Artikel zum Thema aus unserem Magazin:
