Immobilienbewertung: Kostenloser Rechner online

Verkäufer sehen sich häufig mit dem Problem konfrontiert, dass sie beim Einschätzen des Wertes der zu verkaufenden Immobilie Schwierigkeiten haben. Wenn die Erfahrung und der Überblick über den Immobilienmarkt fehlen, ist es nicht einfach, den Wert richtig einzuschätzen. Auf was es bei der Immobilienbewertung ankommt und wieso Sie unser kostenloses Bewertungstool verwenden sollten, erfahren Sie hier.

Wozu ist eine Immobilienbewertung nötig?

Im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung stößt man immer wieder auf den Begriff des Verkehrswertes. Dabei handelt es sich um den Preis, der im Verkaufsfall vermutlich erzielt werden kann.

Die Immobilienbewertung ist unabhängig davon, welche Art von Immobilie man veräußern möchte, Voraussetzung und Grundlage für das Ansetzen eines realistischen Verkaufspreises sowie für die Preisverhandlungen mit den potenziellen Interessenten. Der Verkehrswert, der dabei herauskommt, ist ein praktischer Richtwert für diverse Anlassfälle.

Auf Käuferseite wird eine Immobilienbewertung benötigt, wenn es etwa darum geht, einen Kredit zur Finanzierung bei der Bank zu beantragen.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist in folgenden Fällen relevant:

Verkauf einer Liegenschaft
Kauf einer Liegenschaft
Vermietung einer Liegenschaft
Erbe einer Liegenschaft
Schenkung einer Liegenschaft
Güterregelung im Zuge der Scheidung
Steuerliche Gründe bei Immobilienfinanzierung und -investments

Egal wer auch immer die Bewertung benötigt – Ziel der Immobilien- oder Grundstücksbewertung ist es immer, einen fairen Wert der betreffenden Liegenschaft zu ermitteln.

Warum die Immobilienbewertung vielen Verkäufern schwer fällt und welche Fehler man dabei vermeiden sollte

Unabhängig davon, ob man ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück (egal ob bebaut, unbebaut, mit oder ohne Bauerlaubnis) verkaufen möchte: Privatverkäufern fällt es häufig schwer, einen realistischen Wert des zu verkaufenden Objektes einzuschätzen. Die Gründe hierfür sind vielseitig.

In die Immobilienbewertung fließen verschiedenste Einflussfaktoren ein, die sich maßgeblich auf den Wert des Objektes auswirken. Laien fällt es meist schwer, einen Überblick über all diese Faktoren zu erlangen und somit als Privatperson einen realistischen Verkehrswert anzusetzen.

Aber neben der fehlenden fachlichen Expertise und der fehlenden Übersicht über den Immobilienmarkt sind es auch emotionale Faktoren, die Privatpersonen die Bewertung der eigenen Immobilie erschweren. Das Objekt selbst und dessen Merkmale neutral und objektiv einzuschätzen kann problematisch sein, wenn man immer noch sehr an diesem hängt oder positive wie auch negative Erinnerungen damit verbindet.

Da der geschätzte Wert der Immobilie Ausgangspunkt für die Festlegung des Verkaufspreises ist, ist man gut beraten, sich dabei Unterstützung zu holen. Sowohl zu hoch als auch zu niedrig eingeschätzte Immobilien wirken auf potenzielle Interessenten abschreckend. Und vor einem Interessenten muss man den gewünschten Kaufpreis immer argumentieren können. Ein erster Richtwert über ein kostenloses Online Bewertungstool kann hierbei Abhilfe schaffen. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte einen fachkundigen Experten hinzuziehen, um eine realistische Bewertung der zu veräußernden Immobilie zu erhalten.

Welche Kriterien sind für die Immobilienbewertung von Bedeutung?

Es gibt Kriterien, die sich je nach Ausgangslage und Ist-Zustand positiv oder negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken und somit direkten Einfluss auf den geschätzten Verkehrswert haben. Diese werden in der Folge näher erläutert.

Lage

Auf den Wert einer zu veräußernden Immobilie wirkt sich deren Lage deutlich aus. Je nachdem, ob das Objekt in Zentrumsnähe oder eher ländlich liegt, wird man auf einen höheren oder niedrigeren Wert kommen.

Auch die Höhe der Miete hängt stark von der Lage ab, in der sich eine Wohnung befindet. Auf Mietpreise wirken sich Lagen mit guten Anbindungen an die öffentlichen Verkehrsmittel sowie Wohnungen aus, die sich in der Nähe von wichtigen Orten wie Universitäten, Nahversorgern sowie Naherholungsgebieten befinden.

Baujahr und Zustand

Oft sind neue Gebäude mehr wert als alte Objekte. Umgekehrt ist es jedoch der Fall, dass besondere ältere, sanierte Gebäude einen höheren Wert haben. Hierbei kommt es natürlich immer auf den Zustand des jeweiligen Objektes an. Wer seine Liegenschaft regelmäßig saniert und renoviert, kann mit einem höheren Wert rechnen und das unabhängig vom Baujahr.

Auch der energetische Zustand spielt hierbei eine Rolle – diverse Renovierungsarbeiten wie der Austausch von Fenstern, Türen usw. oder auch die neue Dämmung eines Hauses wirken sich positiv auf die Energiebilanz und -effizienz aus und erhöhen den Wert somit maßgeblich.

Fläche und Zuschnitt

Logischerweise ist der Wert eines Grundstückes mit einer größeren Fläche auch mehr wert als eines mit einer kleineren Fläche. Aber nicht nur die Fläche an sich spielt eine Rolle für die Immobilienbewertung, sondern auch der Zuschnitt des Grundstückes. Das bezieht sich sowohl auf das Grundstück an sich (rechteckige Grundstücke und ebene Grundstücke sind zum Beispiel besonders beliebt), sondern auch auf den Schnitt der Räume in der Wohnung bzw. im Haus. Die Aufteilung und die Größe der einzelnen Räume spielen auch eine Rolle.

Marksituation

Das aktuelle Angebot und die aktuelle Nachfrage wirken sich auch auf den Immobilienwert einer Liegenschaft aus. Es gibt umkämpfte Märkte, etwa in Hauptstädten, sowie Märkte, bei denen es weniger Nachfrage gibt und in denen viele Objekte leer stehen. Damit hängt natürlich auch die Lage des Objektes zusammen.

Qualität / Ausstattung

Ist in der Wohnung oder im Haus eine Ausstattung vorhanden und wird diese mitverkauft bzw. kann diese abgelöst werden, so fließt diese natürlich auch in die Immobilienbewertung mit ein. Dabei spielt deren Zustand bzw. Qualität eine maßgebliche Rolle. Umso hochwertiger die Ausstattung ist, umso wertvoller ist das Objekt. Unter dem Begriff der Ausstattung werden hierbei sowohl die Badezimmer- und Küchenausstattung gezählt, als auch die grundsätzliche Ausstattung eines Hauses, wie Böden (Bodenbeläge), Fenster, Außen- und Innentüren usw.

Wertsteigernd wirken sich auch Ausstattungen wie ein Balkon, eine Terrasse, eine Loggia, eine Garage, ein Carport, ein Fahrstuhl usw. aus. – ebenso Sonderausstattungen wie Klimaanlagen, Solarmodule usw.

Rechtliches

Ebenfalls Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben rechtliche Aspekte. Ist ein Objekt denkmalgeschützt, gibt es gewisse Auflagen was die Renovierung, die Benützung usw. der Liegenschaft angeht. Liegen auf einem Grundstück Grunddienstbarkeiten und Servitutsrechte, die im Grundbuchauszug festgehalten werden und dort einsehbar sind, hat dies ebenfalls Einfluss auf den Wert. Je nach Art der rechtlichen Rahmenbedingungen kommt es zu Wertabschlägen und -zuschlägen.

Nutzbarkeit

Viele Kaufinteressenten möchten das Kaufobjekt früher oder später zum Eigenbedarf verwenden, also selbst im Objekt wohnen. Wenn eine Immobilie bereits vermietet ist und der Mietvertrag noch über eine längere Dauer gültig ist, muss der Mieter beim Kauf mit übernommen werden. Der Grad der Nutzbarkeit wirkt sich auch auf den Verkehrswert der Immobilie aus.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Die häufigsten Wertermittlungsverfahren sind das Sachwert-, das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. Egal welche Methode angewandt wird, das Ziel ist dasselbe – das Eruieren eines fairen, realistischen Wertes des Objektes.

Vergleichswertverfahren

Eines der einfachsten und am häufigsten eingesetzten Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten, ist das sogenannte Vergleichswertverfahren. Dabei werden die aktuellen Transaktionspreise von Verkäufen vergleichbarer Objekte in der unmittelbaren Nähe als Grundlage für die Bewertung herangezogen. Wichtig ist hierbei, dass nicht nur die Lage der Objekte ähnlich ist, sondern dass sich die Vergleichsobjekte vor allem in Punkto Größe und Ausstattung ähneln. Nur so kann ein realistischer Wert angegeben werden.

Als Datenquelle kommt hierbei die Kaufpreissammlung österreichischer Gutachterausschüsse zum Einsatz. Eine gute Datenlage ist Voraussetzung für diese Art der Wertermittlung. Sind Daten zu vergleichbaren Objekten vorhanden, kann so relativ schnell ein Richtwert ermittelt werden. Problematisch wird es, wenn es in derselben Region keine oder zu wenig vergleichbare Objekte gibt – dies kann zu einem nicht aussagekräftigen Ergebnis führen oder dazu, dass die Bewertung mit diesem Verfahren gar nicht möglich ist.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus deren erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet. Das Verfahren kommt häufig zum Einsatz, wenn Sachverständige vermietete Immobilien bewerten. Es handelt sich um ein eher kompliziertes Verfahren bzw. Gutachten, weil verschiedenste Aspekte in die Berechnung einfließen.

Der Ertragswert besteht aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen.

Den Bodenwert erhält man, indem man die Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert pro m² multipliziert.

Komplizierter ist es beim Gebäudeertragswert, der wie folgt ermittelt wird:

Jahresrohertrag (= ortübliche Jahresmiete)

abzüglich Kosten für die Bewirtschaftung (Instandhaltung, Verwaltungskosten, Abschreibungen etc.)

= Jahresreinertrag

abzüglich Bodenwertverzinsung

= Gebäudereinertrag

Der Gebäudereinertrag wird dann noch mit dem Vervielfältigungsfaktor multipliziert. Dieser wird aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Daraus ergibt sich schlussendlich der Gebäudeertragswert. Addiert man den Bodenwert, erhält man den Ertragswert der Immobilie.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn das Ertragswertverfahren sich für das zu bewertende Objekt nicht eignet und es zusätzlich keine vergleichbaren Objekte gibt und somit auch das Vergleichswertverfahren nicht durchführbar ist. Beim Sachwertverfahren spielen das Baujahr des jeweiligen Gebäudes, die Grundstücksgröße und der Bodenwert eine Rolle. Außerdem wird miteinbezogen, welche Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen noch gesetzt werden müssen. Der Verkehrswert setzt sich hierbei aus dem Bodenrichtwert und dem geschätzten Gebäudewert zusammen.

Unser kostenloses Bewertungstool

Sie möchten wissen, wie viel Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung wert ist? Dann klicken Sie sich Schritt für Schritt durch unser kostenloses und unverbindliches Bewertungstool.

Um innerhalb von wenigen Minuten eine grobe Ersteinschätzung zu erhalten, brauchen Sie nur Folgendes zu tun:

Wählen Sie den Objekttyp (Wohnung oder Haus) und die Objektart aus.
Machen Sie Angaben zu der Wohnfläche, zum Baujahr, zu der Anzahl der Räume sowie zum Zustand Ihres Objektes.
Geben Sie außerdem die Anzahl der Badezimmer an.
Verfügt Ihr Grundstück über eine Garage oder Parkplätze? Auch diese Angaben sind für die Bewertung wichtig.
Geben Sie außerdem den Standort Ihres Objekts an.

Abschließend werden Sie im Formular darum gebeten, Angaben zu Ihren Kontaktdaten zu machen. Grund dafür ist, dass wir eine E-Mail-Adresse benötigen, um Ihnen die Bewertung zuschicken zu können. Nachdem Sie die Einwilligung dazu gegeben haben, dass wir Sie kontaktieren dürfen und nachdem Sie das Formular abgesendet haben, erhalten Sie von uns per E-Mail einen Bewertungsbericht. Darin finden Sie die Daten Ihres Objektes noch einmal anschaulich zusammengefasst sowie eine Preisspanne des geschätzten Marktpreises Ihrer Immobilie.

Achtung: Es handelt sich dabei nur um einen groben Richtwert. Ein persönliches und kostenloses Beratungsgespräch dient der Konkretisierung der Einschätzung und kann ebenfalls wie eine detaillierte Besichtigung des zu veräußernden Objektes eine deutliche Abweichung der Bewertung bewirken.

Wie bewertet ein Makler eine Immobilie?

Ein guter Makler wird sich zuerst mit Ihnen zusammensetzen und alle wichtigen Informationen zum Objekt aufnehmen. Dazu zählt auch, alle Unterlagen und Dokumente einzuholen, welche für die Bewertung relevant sind. Es erfolgt also zuerst eine Bestandsaufnahme des Objekts. Dazu gehört es auch, das Objekt zu besichtigen, um so einen Gesamteindruck sowie einen Überblick über alle Schwächen und Stärken der Immobilie zu erlangen.

Wurden alle Informationen zusammengetragen, fließen verschiedenste Fragestellungen in die Bewertung mit ein. Hier wird oftmals anhand von Checklisten durchgegangen, welche Fragen Einfluss auf den Wert des betreffenden Objektes haben. Ausbaumöglichkeiten, der Zustand der Bausubstanz, die Entwicklung der Region, in der die Immobilie situiert ist und viele weitere Themen werden hier durchleuchtet.

Im nächsten Schritt fließen in das Immobiliengutachten alle wertmindernden Merkmale (Beispiele: Feuchtigkeit im Keller, in die Jahre gekommene Ausstattung, ausstehende Renovierungs- und Instandhaltungsaufwände etc.) sowie alle wertsteigernden Merkmale (Beispiele: besonders hochwertige Ausstattung, hochwertige Bodenbeläge, qualitativ hochwertige Fenster, die sich positiv auf die Energieeffizienz auswirken usw.) ein.

Ist der Ist-Zustand des Objektes erhoben, kann der Vergleich zu anderen, gleichwertigen Objekten am regionalen Immobilienmarkt gezogen werden. Die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation fließt hierbei natürlich mit ein.

Fazit

Da es sich bei einer Immobilienbewertung um ein komplexes Thema handelt, lohnt es sich jedenfalls, einen fachkundigen Experten zu konsultieren, wenn der Verkauf konkreter wird. Vorab kann es auch hilfreich sein, ein gratis online Bewertungstool zu verwenden, um eine erste Orientierung sowie eine grobe Einschätzung zum Verkehrswert der eigenen Immobilie zu erhalten.

Auch wenn man selbst Interesse an einem Objekt hat, welches zum Verkauf steht, kann es ratsam sein, den Kaufpreis dank eines Bewertungstools zu validieren.

Ein guter Makler kann Sie dank seiner langjährigen Erfahrung und seines guten Überblicks über den regionalen Immobilienmarkt tatkräftig unterstützen und Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück seriös und realistisch bewerten.

Für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständig der in diesem Artikel zusammengefassten Informationen rund um die Immobilienbewertung übernehmen wir keine Haftung (Stand: April 2021). Wenden Sie sich bei Fragen und Unklarheiten gerne an uns oder vereinbaren Sie ein kostenloses Beratungsgespräch, damit wir uns Ihren individuellen Fall gemeinsam ansehen können.

Sie sind sich noch nicht ganz sicher, wie Sie den Verkauf Ihres Objekts angehen sollen oder Sie brauchen Hilfe bei der Bewertung Ihrer Immobilie? Dann freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

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