Unabhängig davon, ob Sie vorhaben ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück privat zu verkaufen – um die Immobilienertragssteuer werden Sie bei der Veräußerung Ihrer Liegenschaft in Österreich nicht herumkommen. Es sei denn, es greift eine Ausnahmeregelung. Welche Ausnahmen es gibt und wie sich die Immobilienertragssteuer berechnet, erfahren Sie hier.
Der Verkauf einer Immobilie macht es notwendig, sich auch mit den Steuern zu befassen, die dabei zu entrichten sind. Wer sich damit nicht gut auskennt, ist schnell überfordert. Verständlicherweise – gibt es doch neben den Grundregelungen auch einige Ausnahmefälle und Sonderregelungen, die es nicht gerade einfacher machen, den Steuerdschungel zu durchblicken. Ziel dieses Artikels ist es, die häufigsten Fragen zum Thema Immobilienertragssteuer in Österreich zu beantworten und so etwas Licht in die Angelegenheit zu bringen.
Allgemeine Infos zur Immobilienertragssteuer
Seit dem 01. April 2012 hat sich bei der Besteuerung von Immobilien in Österreich einiges geändert – und dabei handelte es sich um keinen Aprilscherz. Bei Veräußerungen von Grundstücken, die nach diesem Datum stattgefunden haben bzw. stattfinden, muss die Immobilienertragssteuer an den Staat abgeführt werden.
Sie wird kurz und knackig auch als ImmoESt bezeichnet und betrifft den Gewinn, der beim privaten Verkauf von Immobilien erzielt wird. Basis für die Berechnung im Privatbereich ist immer, egal welche Art von Objekt verkauft wird, der Gewinn. Dieser wird folgendermaßen ermittelt: Man zieht vom Veräußerungserlös (oder auch Verkaufserlös) die Anschaffungskosten ab.
Als Grundstücke werden in Österreich Gebäude (Häuser sowie Teile davon, also Eigentumswohnungen), Grund und Boden sowie z.B. Baurechte (= grundstücksgleiche Rechte) gewertet.
Davor gab es die Spekulationsfrist von zehn Jahren (in Ausnahmefällen auch 15 Jahre), welche jedoch im Zuge des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 abgeschafft wurde.
Wann fällt die Immobilienertragssteuer an?
Wir gehen in der Folge vorerst auf die Steuerpflicht bei privaten Veräußerungen ein. Die Immobilienertragssteuer fällt bei allen entgeltlichen Übertragungen an – also immer dann, wenn eine Liegenschaft gegen den Erhalt von einer Geldleistung den Besitzer wechselt. Wenn es keine Gegenleistung in Form des Verkaufserlöses gibt, handelt es sich hingegen um eine unentgeltliche Übertragung, wie etwa bei Schenkungen und Erbschaften. Hier kommt die Immobilienertragssteuer nicht zum Tragen, allerdings durchaus andere Steuern (beispielsweise die Grunderwerbssteuer).
Wie berechnet sich die Immobilienertragssteuer?
Die Immobilienertragssteuer wird individuell für jeden Grundstücksverkauf berechnet. Sie wird durch den anzuwendenden Prozentsatz bestimmt, der davon abhängig ist, wann das Haus verkauft wurde, ob Umwidmungen stattgefunden haben usw. Es lohnt sich, bei der Berechnung Unterstützung von einem Experten wie einem Steuerberater anzufordern.
Basis für die Berechnung der ImmoESt ist, wie oben bereits angedeutet, grundsätzlich der Gewinn (= Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten). In Bezug auf den anzuwendenden Prozentsatz der Steuer wird allerdings zwischen den sogenannten Neufällen und den Altfällen unterschieden, auf jene wir folgend näher eingehen möchten:
Neufälle (auch Neu-Grundstücke)
Fand der Verkauf ab dem 01. April 2002 statt, handelt es sich um einen Neufall und es müssen 30 % ImmoEst vom Gewinn an das Finanzamt abgeführt werden. Um den Gewinn zu ermitteln, werden vom Veräußerungserlös des Grundstückes die tatsächlichen Anschaffungskosten (eventuell adaptiert) abgezogen.
Bevor die Steuer berechnet wird, können vom so ermittelten Gewinn noch die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt sowie die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer bzw. Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen abgezogen werden. Vom hieraus resultierenden Betrag werden schließlich die 30 % ImmoESt berechnet, welche somit bei einem Neufall an das Finanzamt abzuliefern sind.
Regel-Einkünfteermittlung bei Neufällen
Die tatsächlichen Anschaffungskosten können adaptiert werden, indem folgende Aufwände hinzugerechnet werden:
- Der Herstellungsaufwand (dazu gehören der erstmalige Einbau von Sanitäreinrichtungen, die Zusammenlegung von Wohnungen, Aufstockung, Zubau, Anbau usw.) und
- der Instandsetzungsaufwand (dazu gehören beispielsweise der Austausch der Heizungsanlage, ein Fenstertausch, die Wärmedämmung der Fassade oder der Austausch anderer wesentlicher Gebäudeteile).
Durch die höheren Anschaffungskosten vermindert sich automatisch der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn.
Einfache Instandhaltungsaufwände, wie etwa das Ausmalen von Räumen oder das Schleifen des Parkettbodens, können hier nicht berücksichtigt werden.
Außerdem darf die Kürzung keineswegs doppelt erfolgen – wenn beispielsweise vor der Veräußerung eine Vermietung des Grundstückes erfolgte und die Aufwände bereits als Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt wurden, müssen die bis zum Verkauf abgesetzten Kosten wieder hinzugerechnet werden.
Altfälle (auch Alt-Grundstücke)
Bei den Altfällen, das sind Grundstücke (also Häuser, Eigentumswohnungen, Grund und Boden usw.), die bis zum 31.03.2002 angeschafft wurden, wird der Kaufpreis mit 4,2 % ImmoESt besteuert.
So ergeben sich die 4,2 %:
Gehört das veräußerte Grundstück zu den Altfällen, wird für die Anschaffungskosten ein fiktiver Wert (auch pauschaler Wert) in der Höhe von 86 % des aktuellen Verkaufspreises angenommen, was im Umkehrschluss bedeutet, dass der Gewinn 14 % vom Verkaufspreis beträgt. Da der Gewinn (wie auch bei den Neufällen) mit 30 % besteuert wird, ergibt sich eine ImmoESt in Höhe von 4,2 % des Verkaufspreises.
Sonderfall Umwidmung
Fand der Kauf vor dem 01. April 2002 statt (= Altfall), hat allerdings nach dem 01. Jänner 1988 eine Umwidmung stattgefunden, so müssen 18 % vom Verkaufserlös an das Finanzamt abgeführt werden.
So ergeben sich die 18 %: Grund dafür ist, dass beispielsweise die Umwidmung von Grünland in Bauland als Wertsteigerung interpretiert wird, weshalb die pauschalen Anschaffungskosten in so einem Fall nicht mit 86 % sondern mit nur 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Folglich werden 60 % vom Veräußerungserlös mit 30 % besteuert, was schließlich zu der Steuerbelastung von 18 % vom Veräußerungserlös führt.
Regel-Einkünfteermittlung auf Antrag auch bei Altfällen und Umwidmungen
Die Regel-Einkünfteermittlung kann auch bei der Veräußerung eines Grundstückes, welches zu den Altfällen gerechnet wird bzw. bei welchem zusätzlich vor dem 01. Jänner 1988 eine Umwidmung stattgefunden hat, eingesetzt werden, wenn der Steuerpflichtige einen Antrag stellt, dass die Ermittlung des Verkaufserlöses durch Heranziehen der tatsächlichen Anschaffungskosten erfolgen soll.
Wie und wann muss die Immobilienertragssteuer abgegolten werden?
Spätestens am 15. des übernächsten Monats nach Zahlungseingang des Verkaufserlöses muss die Steuererklärung über FinanzOnline erledigt werden. Meistens kümmern sich die Parteienvertreter (= Rechtsanwalt und Notar) um die Abwicklung der ImmoESt – sie haften gegenüber dem Finanzamt auch für die Richtigkeit der Berechnung der Steuer.
Sonderfälle und Ausnahmen
Hauptwohnsitzbefreiung
Man ist von der Immobilienertragssteuer befreit, wenn man als Veräußerer eines Eigenheimes bzw. einer Eigentumswohnung
- vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre der letzten 10 Jahre durchgehend in dieser Liegenschaft mit Hauptwohnsitz gelebt hat (5 aus 10-Regel) oder
- diese seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und innerhalb von einem Jahr verkauft hat.
Der Hauptwohnsitz wird als Mittelpunkt der Lebensinteressen definiert. Die Hauptwohnsitzbefreiung betrifft sowohl Gebäude (Häuser und Eigentumswohnungen) als auch Grund und Boden (bis zu einer Fläche von maximal 1.000 m²). Sie kann nicht vererbt werden, bezieht sich also ausschließlich auf den Veräußerer der Liegenschaft, der am veräußerten Grundstück den Hauptwohnsitz zu oben genannten Kriterien gemeldet hatte. Voraussetzung ist, dass der Hauptwohnsitz beim Verkauf aufgegeben wird (bzw. im Fall der 5 aus 10 Regel bereits aufgegeben wurde).
Herstellerbefreiung
Außerdem ist man beim Immobilienverkauf nicht einkommenssteuerpflichtig, wenn man bei der Herstellung des Gebäudes selbst als Bauherr fungiert hat, sprich das Gebäude selbst hergestellt hat. Gesetzlich wird hierbei auf das finanzielle Baurisiko verwiesen, welches man als Bauherr eines von Grund auf neu errichteten Gebäudes trägt. Hierunter fallen nur neue Gebäude und keine Zubauten, Umbauten, Fertigstellungen und Renovierungen. Entsprechend wird auch nur die erstmalige Herstellung des Objekts steuerlich begünstigt.
Auch wenn man ein Unternehmen mit der Herstellung beauftragt, trägt man immer noch das Risiko etwaiger Kostenüberschreitung und zählt somit als Hersteller des Gebäudes.
Achtung: Grund und Boden sind von dieser Steuerbefreiung ausgenommen!
Sonderfall Vermietung
Wurde ein Teil des Gebäudes (beispielsweise eine Einliegerwohnung) in den letzten zehn Jahren vermietet und hat man dadurch Einnahmen erzielt, so ist dieser Teil des selbst hergestellten Gebäudes bei der Veräußerung nicht von der Immobilienertragssteuer befreit, sondern nur der nicht vermietete Teil.
Steuerbefreiung beim Tausch von Liegenschaften
Liegt ein gültiger Bescheid und somit ein behördlich abgeschlossenes Verfahren vor, sind Tauschvorgänge im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren und Zusammenlegungsverfahren steuerbefreit. Diese dienen häufig der Verbesserung der Arbeits- und Produktionsbedingungen in der Forst- und Landwirtschaft oder werden im Sinne des Naturschutzes und der Landschaftspflege durchgeführt. Baulandumlegungsverfahren werden von den Gemeinden angewiesen bzw. durchgeführt und sind ebenfalls von der Immobilienertragssteuer befreit.
Steuerbefreiung bei einer Enteignung
Sofern beispielsweise ein Grund für öffentliche Zwecke benötigt wird, und eine gesetzlich zulässige Drohung der Enteignung ausgesprochen wurde, ist man im Rahmen des Verkaufs des betreffenden Grundstückes von der ImmoESt befreit.
Steuerbefreiung bei Schenkung
Bei einer Schenkung handelt es sich um einen unentgeltlichen Veräußerungsvorgang – dementsprechend greift die Immobilienertragssteuer hier nicht. Grund dafür ist, dass die Berechnungsbasis fehlt, da kein Veräußerungserlös bzw. keine besteuerbare Gegenleistung erzielt wurde.
Steuerbefreiung bei Erbanlass
Erbt man eine Immobilie, handelt es sich ebenfalls um eine unentgeltliche Übertragung, da man keine finanzielle Gegenleistung erbringt. Als Erbbegünstigter muss man keine ImmoESt an das Finanzamt abliefern, wenn man die Immobilie grundbücherlich übernimmt.
Hat man allerdings vor, die geerbte Immobilie zu verkaufen, ist man sehr wohl steuerpflichtig: Bei Altgrundstücken fällt wie oben beschrieben eine Immobilienertragssteuer in der Höhe von 4,2 % des Verkaufserlöses an, bei Neugrundstücken eine von 30 % vom tatsächlichen Gewinn (Verkaufserlös minus Anschaffungskosten, die der Erblasser bezahlt hat).
Ausnahme: Wenn man als Erbbegünstigter in fünf der letzten zehn Jahren mit Hauptwohnsitz im Haus des Erblassers gelebt hat, entfällt die Immobilienertragssteuer beim Verkauf des geerbten Hauses (= Sonderfall der Hauptwohnsitzbefreiung).
Weitere Steuerbefreiungen
Es gibt weitere Ausnahmen, bei denen man keine Immobilienertragssteuer bezahlen muss. Etwa, wenn es zu einer Aufteilung des gemeinsamen Hauses im Rahmen einer Scheidung kommt (auch bei Ausgleichszahlung), oder wenn Grundstücke übertragen werden, bei denen nur ein Wohnrecht zurückbehalten wird.
Immobilienertragssteuer beim Verkauf von betrieblichen Grundstücken
Ebenfalls seit 01. April 2012 wird bei der Veräußerung von betrieblichen Grundstücken die Immobilienertragssteuer fällig. Welche Steuer in welcher Höhe zum Tragen kommt hängt davon ab, um welche Gesellschaftsform es sich handelt.
Verkauf von Grundstücken durch Einzelunternehmer und Personengesellschaften
Befindet sich ein Grundstück im Betriebsvermögen eines Einzelunternehmers bzw. einer Personengesellschaft und wird dieses veräußert, so gilt der fixe Steuersatz von 30 % ImmoESt.
Bis zum 1. Jänner 2016 galt bei Veräußerungen aus dem Betriebsvermögen der Steuersatz in Höhe von 25 % – bei Verkäufen von betrieblichen Grundstücken vor diesem Datum war also jener anzuwenden.
Kurzer Exkurs: Bis 2012 gab es noch die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren, welche sich bei der Veräußerung von betrieblichen Grundstücken nur auf Grund und Boden bezog. Sie galt für den betrieblichen Bereich, sofern hier keine Pflicht zur doppelten Buchführung bestand.
Ausnahmen vom Steuersatz
In folgenden Fällen gilt der Steuersatz in Höhe von 30 % bei Veräußerungen von betrieblichen Grundstücken nicht:
- Wenn es einen gewerblichen Grundstückshandel betrifft.
- Wenn eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde.
- Wenn stille Reserven übertragen wurden.
- Wenn das Grundstück dem Umlaufvermögen zuzurechnen ist.
- Wenn es sich um ein Altgrundstück handelt in Bezug auf Grund und Boden (wie im privaten Bereich kommen hier Steuersätze von 4,2 % bzw. 18 % zum Tragen, siehe oben). Bei Gebäuden kommt es jedoch auch bei Altfällen zur Anwendung des Sondersteuersatzes von 30 %.
Da die Regelungen komplex und umfangreich sind und diesen Rahmen sprengen würden, empfehlen wir Ihnen, sich jedenfalls mit den Gesetzestexten auseinanderzusetzen oder idealerweise einen Steuerberater hinzuzuziehen, der Ihnen eine detailliertere Auskunft geben kann.
Verkauf von Grundstücken durch Rechnungslegungspflichtige Unternehmen
Möchte etwa eine Aktiengesellschaft oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ein Betriebsgrundstück veräußern, so ist diese Veräußerung ebenfalls steuerpflichtig. Der Gewinn aus dem Verkauf muss mit der Körperschaftssteuer in Höhe von 25 % besteuert werden. Wenn der Gewinn schließlich ausgeschüttet wird, fällt auch die Kapitalertragssteuer in Höhe von 27,5 % an.
Fazit
Unter dem Begriff „Grundstück“ werden nach österreichischem Recht Gebäude wie Häuser, aber auch Teile davon wie etwa Eigentumswohnungen, Grund und Boden und z.B. Baurechte definiert. Wer also in Österreich ein solches Grundstück verkaufen möchte, ist seit dem Jahr 2012 einkommensteuerpflichtig. Genauer gesagt kommt bei der Veräußerung von Grundstücken sowohl im privaten als auch im betrieblichen Bereich die Immobilienertragssteuer zum Tragen.
Nachdem es bei der Berechnung und der Höhe des Steuersatzes einige Ausnahmen und Sonderregelungen gibt, sollten Sie sich bei einem Immobilienverkauf stets an Experten wenden, die Sie zu Ihrem individuellen Fall bestmöglich beraten können.
Die Angaben in diesem Beitrag wurden von uns mit bestem Gewissen getätigt. Wir übernehmen für deren Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität keine Haftung (Stand: Dezember 2020).
