Ist ein nahestehender Mensch verstorben, so verlangt die Trauerbewältigung meist schon viel von einem ab. Muss dann aber auch noch das Erbe verwaltet werden, kommt in dieser ohnehin schwierigen Zeit noch ein gewisser organisatorischer Aufwand hinzu. Sie haben ein Haus geerbt und möchten nun wissen, welche Steuern für Sie beim Hausverkauf anfallen? In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie beachten müssen, wenn Sie vorhaben, ein geerbtes Haus zu veräußern.
Niemand wünscht es sich und man spricht auch nicht gerne darüber: Aber der Tod gehört nun einmal zum Leben dazu. Kommt man in die traurige Lage, dass ein naher Verwandter verstirbt und man erbt beispielsweise ein Haus, wird man sich einige Gedanken darüber machen müssen, wie man mit dieser Situation umgeht. Ob man in seine Überlegungen auch die Entscheidungen anderer Menschen einbeziehen muss, hängt natürlich davon ab, ob man alleine geerbt hat oder ob eine Erbengemeinschaft besteht. Aber welche Möglichkeiten hat man nun und wie sieht es mit den Steuern aus, falls man sich zu einem Verkauf des geerbten Hauses entschließt? Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren.
Allgemeines zum Thema Erbe und Erbrecht
Sämtliche Aspekte, die das Thema Erben betreffen, werden in Österreich durch das Erbrecht geregelt. Darin wird festgelegt, welche gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden müssen, wenn jemand verstirbt und eine andere Person die Rechtsnachfolge in Bezug auf das Vermögen des Verstorbenen antritt. Vererbt wird jedoch nicht nur das Vermögen des Verstorbenen, dazu zählen unter anderem Liegenschaften, Schmuck, Sparbücher usw., sondern auch dessen Schulden.
Achtung: Sie haben ein Haus geerbt? Bevor Sie das Erbe antreten, sollten Sie überprüfen, ob Schulden, Bankverbindlichkeiten und / oder Hypotheken auf dem Haus lasten.
Je nachdem, wie viele Personen das Erbe antreten, handelt es sich um ein Allein- oder Universalerbe (bei einer Person) oder um eine Erbengemeinschaft (wenn mehrere Personen als Erben berufen werden).
Wie wird geregelt, wer erbt?
Zu einem Erben wird man entweder aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Verstorbenen oder aufgrund der gesetzlichen Erbfolge.
Letztwillige Verfügung
Man kann bereits zu Lebzeiten darüber verfügen, was mit dem eigenen Vermögen nach dem Tod passieren soll. Diese Verfügung läuft weitgehend frei ab (= Testierfreiheit), bis auf die Ausnahme des Pflichtteilsrechts. Zu den letztwilligen Verfügungen zählen das Testament sowie Vermächtnisse (Kodizill und Legat).
Im Testament kann bereits vor dem Tod festgelegt werden, welche Person als Erbe eingesetzt werden soll. Diese Verfügung kann sich auf das gesamte Erbe sowie auch nur auf einen Teil davon beziehen. Das Kodizill, welches jederzeit widerruflich ist (wie das Testament auch), betrifft andere Verfügungen, wie z.B. die Bestellung eines Vormunds. In einem Legat wird festgelegt, dass bestimmte Dinge aus der Verlassenschaft an bestimmte Personen gehen.
Die gesetzliche Erbfolge
Hat der Verstorbene zu Lebzeiten keine Regelungen getroffen, wird das Erbe durch die gesetzliche Erbfolge geregelt. Diese tritt also ein, wenn kein (gültiges) Testament bzw. kein Erbvertrag besteht. Außerdem wird sie herangezogen, wenn bestimmte Erben das Erbe nicht antreten können (etwa weil sie bereits selbst verstorben sind) oder auf ihr Erbe verzichtet haben.
Zu den gesetzlichen Erben zählen Ehegatten / eingetragene Partner sowie Kinder oder deren Nachkommen. Sind jene nicht vorhanden, zählen die Eltern und deren Nachkommen (also Geschwister und Neffen bzw. Nichten des Verstorbenen) sowie, falls auch diese nicht vorhanden sind, Großeltern oder deren Nachkommen und letztendlich die Urgroßeltern.
Lebensgefährten und verschwägerte Personen, wie Schwiegermutter / -vater, Schwiegertochter / -sohn usw. haben kein gesetzliches Erbrecht. Sie erben nur, wenn keine gesetzlichen Erben vorhanden sind und das Erbe somit an den österreichischen Staat fallen würde.
Pflichtteilsrecht
Das Pflichtteilsrecht schafft zwischen der Testierfreiheit und der gesetzlichen Erbfolge einen Ausgleich: So kann der Verstorbene bereits vor seinem Tod testamentarisch festgelegt haben, wer das Erbe antreten soll, bestimmte nahe Angehörige müssen aber dennoch einen bestimmten Teil des Vermögens erhalten. Es handelt sich dabei um eine Geldforderung gegen den / die Erben.
Jene Personen, die pflichtteilsberechtigt sind, können im Rahmen des Verlassenschaftsverfahrens verlangen, dass die Verlassenschaft geschätzt wird. Nun werden vom Vermögen Schulden und Verfahrenskosten abgerechnet und der daraus resultierende Betrag ist Basis für die Berechnung des Anteils, der dem Pflichtteilsberechtigten zusteht.
Wer ist pflichtteilsberechtigt?
- Die Nachkommen (Kinder bzw. wenn diese verstorben sind Enkel usw.) und
- Ehepartner.
Wie hoch ist der Pflichtteil?
Der Pflichtteil umfasst die Hälfte der gesetzlichen Erbquote. Nach österreichischem Erbrecht stehen Kindern 2/3 und dem Ehepartner 1/3 der Verlassenschaft zu. Somit ergibt der Pflichtteil bei einem Ehepartner 1/6 und der Pflichtteil der Kinder 2/6 (sofern es beide gibt).
Da in vielen Einzelfällen die Berechnung jedoch etwas komplizierter ist, lohnt es sich hier, wie so oft bei rechtlichen Themen, eine Beratung von einem Experten in Anspruch zu nehmen.
Wann verjährt der Pflichtteilsanspruch?
- Innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis des Anspruches (= Tod des Erblassers) und
- unabhängig von der Kenntnis des Anspruches nach 30 Jahren.
Kann man auf das Pflichtteilsrecht verzichten?
Ja, man kann vertraglich zu Lebzeiten auf sein Erbrecht verzichten – und somit auch auf das Pflichtteilsrecht.
Wie läuft ein Verlassenschaftsverfahren ab?
Das Verlassenschaftsverfahren wird automatisch eröffnet, wenn jemand verstorben ist. Es dient der Entlastung der Hinterbliebenen, da diese nach dem Todesfall einer geliebten Person meist ohnehin schon überfordert sind, in der Regel aber auch nicht über alle gesetzlichen Bestimmungen Bescheid wissen und demnach Hilfestellung benötigen.
Das zuständige Standesamt stellt die Sterbeurkunde aus und leitet diese an das Bezirksgericht (Verlassenschaftsgericht) weiter, welches für den Ort zuständig ist, wo der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte. Im folgenden Schritt leitet das Bezirksgericht ein Verlassenschaftsverfahren ein und beauftragt einen Notar als Gerichtskommissär. Dieser erhebt nun die Hinterbliebenen und ladet sie zur sogenannten Todesfallaufnahme ein.
Todesfallaufnahme
Sinn und Zweck der Todesfallaufnahme ist, dass der Notar alle Informationen zu den persönlichen und vermögensrechtlichen Verhältnisse des Verstorbenen ermittelt – dies geschieht anhand eines Fragenkataloges, den der Notar mit den Hinterbliebenen durchgeht.
Wurden Sie zu dem Termin eingeladen, so sollten Sie folgende Informationen bereithalten und diese wenn möglich auch mittels offizieller Dokumente belegen können:
- Geburtsurkunde, falls vorhanden Heiratsurkunde usw. des Verstorbenen
- Informationen zu den nächsten Angehörigen (Kinder, Ehepartner, Enkel, Eltern, Geschwister): Namen, Geburtsdaten, Berufe etc.
- Testament, Ehevertrag, Erbvertrag, Pflichtteilsverzichtvertrag (falls vorhanden)
- Kosten, die mit dem Todesfall einhergingen (Rechnungen vom Bestattungsunternehmen, Blumen und Grabschmuck, Todesanzeigen usw.)
- Nachweis über den Lohn / Pension des Verstorbenen (inkl. Sozialversicherungsnummer)
- Informationen zu Girokonten, Wertpapieren, Bausparern usw.
- Überblick über Versicherungen (Sterbeversicherungen, Lebensversicherungen etc.)
- Unterlagen für die Bewertung von Immobilien (Grundbuch, Einlagezahl, Einheitswertbescheid) usw.
Der Notar bespricht bei diesem Termin mit den geladenen Personen auch den weiteren Ablauf des Verfahrens.
- Sind Vermögenswerte vorhanden, legt der Notar in der Folge fest, wer zu welcher Quote erbt.
- Falls keine Vermögenswerte des Verstorbenen vorhanden sind, wird das Verfahren gleich beendet.
- Übersteigen die Vermögenswerte des Verstorbenen nicht den Wert der Begräbniskosten, so wird das Verfahren ebenfalls durch einen Gerichtsbeschluss beendet (meistens wird in diesem Fall die Person, die für das Begräbnis bezahlt hat, dazu ermächtigt, über den Nachlass zu verfügen).
Erbantrittserklärung
Sobald das Verlassenschaftsverfahren abgeschlossen ist, werden die gesetzlichen oder im Testament festgelegten Erben zu einem weiteren Termin geladen, wo die vom Notar ermittelte Vermögenslage des Verstorbenen offengelegt wird.
Die Erben werden dann dazu aufgefordert, eine Erbantrittserklärung einzureichen:
- Möchte man das Erbe antreten, muss man die Abgabe einer Erbantrittserklärung einreichen. Hier gibt es verschiedene Varianten. Wie immer bei Rechtsangelegenheiten empfehlen wir Ihnen, sich hierbei von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, der Ihre persönlichen Interessen bestmöglich vertritt.
- In Österreich ist man nicht dazu gezwungen, sein Erbe anzutreten – da man mit dem Antritt eben nicht nur das Vermögen, sondern auch die Schulden der Verlassenschaft erbt. Man kann also auch das Erbe ausschlagen.
Einantwortung
Nachdem der Gerichtskommissär ein Protokoll über die jeweiligen Anträge der Erben erstellt hat, in dem festgehalten wird, wer von den Erben dieses ausgeschlagen und wer welche Art von Erbantrittserklärung abgegeben hat, kommt es zum Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens – der sogenannten Einantwortung.
Hierbei stellt der Gerichtskommissär (Notar) einen Einantwortungsbeschluss aus, welcher bescheinigt, wer die Erben sind und zu welcher Quote diese erben. Wenn Liegenschaften oder Immobilien vererbt wurden, werden auch grundbücherliche Anordnungen angeführt.
Achtung: Den Einantwortungsbeschluss (mit gültigem Rechtsstempel) benötigen Sie insbesondere für die Grundbuchseintragung, falls Sie eine Immobilie vom Verstorbenen geerbt haben.
Haus geerbt: Was ist hierbei zu beachten?
Wir gehen nun auf den speziellen Fall betreffend das Erbe eines Hauses ein. Nehmen wir die Ausgangssituation an, dass Sie Hinterbliebener eines Verstorbenen sind und nun vom Gerichtskommissär benachrichtigt wurden, dass Sie (womöglich neben anderen Personen) ein Erbe antreten können. In der Verlassenschaft des Verstorbenen befindet sich (auch) ein Haus. Folgende Fragen sollten Sie nun klären:
Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?
Je mehr Menschen Anteile eines Hauses erben, desto schwieriger wird sich die Verwaltung der Erbschaft gestalten. Sofern Sie Alleinerbe sind, können Sie sämtliche Entscheidungen, die das geerbte Haus betreffen, alleine treffen und müssen niemanden in Ihre Überlegungen und Handlungen miteinbeziehen. Es kommt jedoch sehr häufig vor, dass man gemeinschaftlich erbt, zum Beispiel gemeinsam mit den Geschwistern.
Ist man Teil einer Erbengemeinschaft, so einigt man sich mit den Miterben idealerweise im Guten. Da allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft der gleiche Anteil am Haus zusteht und alle über diesen frei verfügen dürfen, könnte man sich auf folgende Möglichkeiten einigen:
- Man teilt das geerbte Haus baulich in einzelne Wohneinheiten auf und jedem Erben steht es frei, in seiner Einheit zu wohnen oder diese zu vermieten.
- Das gesamte Haus wird gemeinschaftlich vermietet und die Mieteinnahmen werden anteilsmäßig aufgeteilt.
- Ein Erbe zahlt die Miterben (z.B. seine Geschwister) aus und übernimmt im Gegenzug alleine das Haus. Selbstverständlich muss der Übernehmende über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügen, denn die Miterben müssen den gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtteil (vom geschätzten Verkaufswert des Hauses) erhalten.
- Man entscheidet sich gemeinsam dafür, das Haus zu verkaufen und der Verkaufserlös wird zwischen den Erben aufgeteilt.
Geerbtes Haus verkaufen oder behalten?
Es steht Ihnen und den potenziell vorhandenen Miterben frei, sich für eine der oben genannten Möglichkeiten zu entscheiden, allerdings handelt es sich beim Verkauf um die fairste und simpelste Variante. Damit den Wünschen aller Mitglieder der Erbengemeinschaft entsprochen werden kann, sollten sämtliche Entscheidungen bezüglich des Verkaufs des geerbten Hauses gemeinschaftlich getroffen werden:
- Lassen Sie den Verkehrswert des Hauses sowie einen realistischen Verkaufspreis von einem unabhängigen, professionellen Experten schätzen.
- Wählen Sie Gutachter, Immobilienmakler, Anwälte usw., die Ihnen beim Verkauf zur Seite stehen, gemeinsam aus.
- Entscheiden Sie gemeinsam, ob Sie den Verkauf des geerbten Hauses mit oder ohne Makler durchführen möchten.
- Gehen Sie sicher, dass wirklich alle Erben mit dem Verkauf einverstanden sind (viele Menschen hängen am ideellen Wert eines geerbten Hauses, Vorsicht auch bei Gewissenskonflikten).
Idealerweise können sich alle Personen der Erbengemeinschaft zu den oben erwähnten Punkten sowie zu allen weiteren Aspekten des Verkaufsprozesses einigen. Aber was machen Sie, wenn dem nicht so ist?
Was tun bei Uneinigkeit und Streitigkeiten zwischen den Erben?
Wenn nicht schon vorher Streitigkeiten aufgetaucht sind (beispielsweise im Rahmen der Aufteilung der Erbstücke, Einrichtung usw.), tauchen sie häufig spätestens dann auf, wenn es um die weitere Nutzung des geerbten Hauses geht.
Da jeder Erbe über seinen Teil des Hauses frei bestimmen kann und unterschiedliche Ansichten zur weiteren Nutzung eines geerbten Hauses (Eigennutzung, Vermietung, Verkauf etc.) nicht ungewöhnlich sind, kommt es häufig zu Problemen. Sollte eine Person darauf bestehen, das Haus zu behalten und der Rest das Haus veräußern wollen, müsste Person A die anderen Erben auszahlen. Aber was passiert, wenn Person A sich dies nicht leisten kann?
Kommt es zu keiner Einigung zwischen den Erben, so wird häufig eine Teilungsklage angestrebt. Mit dieser kann ein Miteigentümer veranlassen, dass die Eigentümergemeinschaft aufgelöst wird. Es gibt hierbei zwei Arten:
- Realteilung oder Naturalteilung: Das geerbte Haus wird in mehrere Einheiten geteilt, jeder Miteigentümer erhält für seine Einheit das alleinige Eigentumsrecht.
- Zivilteilung: Das Haus wird gerichtlich zur Versteigerung ausgeschrieben und veräußert, der Erlös wird aufgeteilt.
Gesetzlich greift die Realteilung immer vor der Zivilteilung. Nur wenn eine Realteilung nicht möglich ist, erfolgt die Zivilteilung. Dass entsprechende Voraussetzungen vorliegen, muss der Kläger beweisen. Die Entscheidung obliegt stets dem Gericht.
Was ist zu tun, wenn auf dem Haus Hypotheken lasten?
Um offene Forderungen schnell zu begleichen, bietet sich ebenfalls der Verkauf des Hauses an. Überlegen Sie am besten schon vor dem Antritt des Erbes, ob sich die Rechnung insgesamt lohnt. Lasten auf dem Haus hohe Schulden und bleibt nach Abzug von Steuern und anderen Ausgaben für den Hausverkauf nicht viel übrig oder bleiben Sie danach sogar auf Schulden sitzen, sollten Sie in Erwägung ziehen, das Erbe auszuschlagen. Ein kompetenter Rechtsberater kann Sie bei diesen Überlegungen ideal unterstützen.
Wie ermittle ich den Wert meines geerbten Hauses?
Konsultieren Sie für die Bewertung des Hauses unbedingt einen unabhängigen, professionellen Gutachter, der die individuellen Merkmale Ihres geerbten Hauses in die Schätzung miteinbezieht und für Sie ein aussagekräftiges Wertgutachten erstellt.
Tipp: Werfen Sie für eine kostenlose Ersteinschätzung einen Blick auf unser Bewertungstool und ermitteln Sie so völlig unkompliziert und in wenigen Minuten einen realistischen Marktpreis für Ihr geerbtes Haus.
Gibt es in Österreich aktuell eine Erbschaftssteuer?
Rein rechtlich gesehen gibt es heute in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr – sie wurde im August 2008 abgeschafft. Allerdings ist beim Erbe einer Immobilie die Grunderwerbssteuer abzugelten, die von vielen immer noch indirekt als Erbschaftssteuer betrachtet wird.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer wird fällig, sobald man als neuer Eigentümer eines Hauses gilt. Behält man das geerbte Haus also für die Eigennutzung, werden für die Berechnung der Grunderwerbssteuer die Stufentarife eines unentgeltlichen Erwerbes herangezogen. Die Höhe der Steuer berechnet sich hier wie folgt:
- 0,5 % für die ersten € 250.000,-
- 2 % für die nächsten € 150.000,- und
- darüber hinaus 3,5 %.
Bemessungsgrundlage ist der Boden- und Gebäudewert (= Grundstückswert) des geerbten Hauses. Dieser kann durch das Pauschalwertmodell, den Immobilienpreisspiegel oder durch den Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes berechnet werden. Da die Berechnung aber sehr umfassend ist und dabei einige Aspekte zu beachten sind, sollten Sie sich hierbei Unterstützung durch einen Steuerberater holen.
Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch
Zusätzlich wird noch die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch (= gerichtliche Eintragungsgebühr) in Höhe von 1,1 % des dreifachen Einheitswertes des Hauses fällig. Die Eintragung ins Grundbuch muss spätestens ein Jahr nach der Einantwortung erfolgen – ansonsten wird sie der zuständige Notar von Amts wegen beantragen.
Welche Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses anfallen
Entscheidet man sich für den Verkauf des geerbten Hauses, wird in der Regel die Grunderwerbssteuer vom neuen Besitzer des Hauses (= Käufer) abgegolten. Für Sie als Veräußerer wird allerdings die Immobilienertragssteuer fällig, schließlich besteuert diese den Gewinn bei der Veräußerung eines Grundstückes.
Immobilienertragssteuer
Die Immobilienertragssteuer gibt es in Österreich seit April 2012: Mit ihr wird der Gewinn des Verkaufs einer Immobilie versteuert. Dabei handelt es sich um die Differenz zwischen den Anschaffungskosten für das Haus und dem Verkaufserlös. Nun ist die Erbschaft ein Sonderfall: Wenn Sie ein Haus geerbt haben, sind für Sie keine Anschaffungskosten angefallen. Wie wird die Immobilienertragssteuer also berechnet, wenn man ein Haus vererbt bekommen hat und es dann veräußern möchte?
Für die Berechnung wird in diesem Fall erhoben, wann die Immobilie zuletzt entgeltlich übertragen wurde und zu welchem Preis dies geschehen ist.
Altfall / Alt-Grundstück
Hat der Verstorbene – beispielsweise ein Elternteil – das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft, werden fiktive Anschaffungskosten in Höhe von 86 % des aktuellen Verkaufspreises angenommen. Wie hoch die ursprünglichen Anschaffungskosten tatsächlich waren ist oft im Nachhinein nicht mehr feststellbar und hierbei auch nicht relevant. Vereinfacht gesagt: Der Gewinn beträgt 14 % des aktuellen Verkaufspreises.
Diese 14 % vom Gewinn werden mit 30 % besteuert, womit sich für das geerbte Haus schließlich eine Immobilienertragssteuer in Höhe von 4,2 % des Verkaufspreises ergibt, welche Sie an das Finanzamt zu entrichten haben.
Neufall / Neu-Grundstück
Wurde das Grundstück vom Erblasser erst nach dem 31. März 2002 angeschafft, so beträgt die Immobilienertragssteuer 30 % vom tatsächlichen Gewinn, der beim Verkauf des geerbten Hauses erzielt wurde. Dabei handelt es sich wie bereits beschrieben um die Differenz zwischen den damaligen Kosten, die Ihr Verwandter für die Anschaffung des Hauses bezahlt hat, und dem Verkaufserlös, den Sie erzielt haben.
Ausnahme von der Immobilienertragssteuer beim Verkauf eines geerbten Hauses
Sie haben selbst in fünf der letzten zehn Jahren mit Hauptwohnsitz im von Ihnen geerbten Haus gewohnt? Dann greift die sogenannte „5 aus 10-Regelung“ und Sie sind von der Immobilienertragssteuer befreit, auch wenn Sie zum Zeitpunkt der Meldung selbst nicht Eigentümer sondern nur Mitbewohner waren. Voraussetzung ist, dass Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs den Hauptwohnsitz bereits aufgegeben haben.
Fazit
Erbt man eine Immobilie, so muss man einige wichtige Entscheidungen treffen. Bezüglich aller Informationen, die wir in diesem Artikel veranschaulicht haben, können wir Ihnen nur empfehlen, bei Unklarheiten und für eine schnelle Klärung dieser einen Notar oder Rechtsanwalt zu kontaktieren, der Ihren individuellen Fall prüfen und Ihnen so umfassend aufzeigen kann, welche Rechte und Pflichten Sie im Erbfall bzw. beim Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten haben.
Falls Sie sich grundsätzlich zu allen Steuern informieren möchten, die bei einem Hausverkauf anfallen, lesen Sie auch diesen Artikel.
Die Angaben in diesem Beitrag wurden mit bestem Gewissen getätigt (Stand: Dezember 2020), allerdings übernehmen wir für deren Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität keine Haftung. Wir legen Ihnen nah, im Rahmen eines Immobilienverkaufs nach Erbfall grundsätzlich einen Steuerberater zu kontaktieren, da es neben den oben ausgeführten allgemeinen Regelungen auch zahlreiche Sonderbestimmungen gibt.
