Als kompetente Ansprechpartner mit jahrelanger Erfahrung am Immobilienmarkt stehen wir Ihnen bei der Vermittlung Ihres Hauses ab Ihrem Verkaufsentschluss bis zum vollständig abgeschlossenen Verkauf zur Seite. Aber nicht alle, die ein Haus verkaufen möchten, wollen diesen Weg gemeinsam mit einem Immobilienmakler gehen – und das verstehen wir. Da man jedoch während des gesamten Verkaufsprozesses in einige Fallen tappen kann, ist es uns ein Anliegen, auch Menschen, die ihr Haus privat verkaufen möchten, in diesem Blogbeitrag einige Tipps zu geben und aufzuzeigen, wie man die „typischen“ Fehler beim Hausverkauf ohne Makler umgehen kann.
Das Haus soll verkauft werden – idealerweise ohne dafür extra (tief) in die Geldtasche greifen zu müssen, möglichst schnell, an sympathische Käufer, mit so wenig Aufwand wie möglich. Ja, das ist möglich – wir wollen aber ehrlich sein: Das wird eher ganz selten der Fall sein.
Egal ob Hausverkauf mit Makler oder privat und in Eigenregie – es gibt dabei Aufgaben, die unumgänglich sind. Angefangen bei den gesetzlichen Verpflichtungen, an die man sich halten muss, weiterführend über den zeitlichen Aufwand, der auf einen zukommt, z.B. für den Kontakt mit Interessenten und Besichtigungen, bis hin zum organisatorischen Aufwand, schließlich sind unterschiedlichste Unterlagen bei den Behörden einzuholen, Fotos zu machen, ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, Anzeigen zu schalten usw. – die Liste der zu erledigenden Agenden ist umfassend.
Tipp: Informieren Sie sich in unseren TOP 10 Tipps zum erfolgreichen Hausverkauf, welche Aspekte Sie beim Hausverkauf beachten sollten!
Fehler 1: Unzureichende Vorbereitung auf den Verkauf
Mit dem vorschnellen Einstellen eines Inserates ins Internet ohne gewissenhaft recherchierter Basis ist es nicht getan. Eine gute Vorbereitung ist Grundvoraussetzung für das Erzielen des höchstmöglichen Verkaufspreises.
Ein Verkaufsvorhaben entsteht meist nicht von einem Tag auf den anderen: Deshalb ist es umso wichtiger, trotz des oft hektischen Alltags die Dinge rund ums Haus nicht einfach schleifen zu lassen, sondern nach und nach abzuarbeiten. Nur weil das Haus in absehbarer Zeit einen neuen Besitzer haben soll, sollte man es trotzdem pflegen wie seine zukünftige Bleibe, denn alles andere würde sich negativ auf den Verkaufserlös auswirken.
Ehe sie also in der Welt kundtun, dass Sie Ihr Haus verkaufen wollen und sich auf die Suche nach einem Abnehmer begeben, sollten Sie folgende Aufgaben erledigen:
- Informieren Sie sich über sämtliche Rechte und Pflichten, die mit dem Verkauf eines Hauses einhergehen.
- Holen Sie außerdem Informationen zum grundsätzlichen Ablauf eines Privatverkaufs ein, um bestmöglich auf alle einzelnen Schritte, die auf Sie zukommen, vorbereitet zu sein.
- Checken Sie den Ist-Zustand Ihres Hauses (wenn notwendig auch mit Hilfe eines Gutachters) und listen Sie besondere Stärken aber auch Mängel der Immobilie auf.
- Besorgen Sie alle für den Verkauf relevanten Unterlagen (Grundriss, Lageplan, Grundbuchauszug, Genehmigungen, behördliche Bescheide usw.).
- Prüfen Sie, ob ein aktuell gültiger Energieausweis vorhanden ist oder lassen Sie einen solchen erstellen.
- Nehmen Sie, wenn möglich, kleinere Renovierungen und Modernisierungen noch vor dem Verkauf vor, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.
- Bringen Sie Ihr Haus auf Vordermann – für die Präsentation Ihres Hauses sollte alles perfekt sein (vergessen Sie nicht den Garten, Nebengebäude, Keller usw.).
- Überlegen Sie sich, wie und auf welchen Kanälen Sie Ihr Haus vermarkten möchten.
- Planen Sie viel Zeit für Behördengänge, Telefonate und schriftlichen Kontakt mit potenziellen Interessenten sowie für Besichtigungen ein.
- Suchen Sie schon vorab nach einem Rechtsanwalt bzw. Notar, der Ihnen bei Fragen sowie bei der Verkaufsabwicklung zur Seite steht.
- Ermitteln Sie einen realistischen Wert Ihres Hauses und orientieren Sie sich dabei an gleichwertigen Objekten in Ihrem regionalen Immobilienmarkt.
- Seien Sie sich darüber im Klaren, welche Kosten auf Sie zukommen, um später nicht davon überrascht zu werden.
Fehler 2: Unterschätzen des Zeitaufwandes
Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen, sollten Sie den zeitlichen Aufwand nicht unterschätzen. Nachdem Sie alle Informationen eingeholt haben und bestens für den Verkauf vorbereitet sind, sollten Sie aussagekräftige Fotos Ihres Hauses machen, die wichtigsten Informationen in einem gut aufbereiteten Exposé veranschaulichen und Anzeigen zu Ihrem Haus schalten.
Sind Vorbereitung und Vermarktung erst einmal abgehakt, geht es erst richtig los: Sobald Ihre Verkaufsanzeige mit einem realistischen Verkaufspreis online ist, müssen Sie damit rechnen, dass Ihr Telefon ziemlich oft klingeln wird. Darunter werden viele Anfragen sein, die zu nichts führen werden (außer zu einem zeitlichen Mehraufwand). Einige Interessenten werden in den Abendstunden anrufen, wenn es Ihnen vielleicht gerade gar nicht passt, oder tagsüber, wenn Sie gerade in der Arbeit sind. Andere werden Ihnen womöglich unverschämte Fragen stellen, vor allem bezüglich des Verkaufspreises. Man wird Ihnen Löcher in den Bauch fragen und genau jetzt werden Sie erkennen, warum es so wichtig ist, sich schon im Vorhinein perfekt vorbereitet zu haben.
Ebenfalls bei Ihnen melden werden sich diverse Makler, die gerne ein weiteres Haus in Ihrem Portfolio haben würden und auf Ihre Anzeige aufmerksam geworden sind.
Haben Sie Interessenten zu einem Besichtigungstermin eingeladen, ist auch hierfür wieder viel Vorbereitung notwendig. Sie sollten sich einen genauen Plan überlegen, wie Sie Ihr Haus bestens präsentieren können und sämtliche Fragen beantworten können. In den seltensten Fällen ist es mit einer Besichtigung getan – bereiten Sie sich darauf vor, dass Sie einige davon durchführen werden.
Es ist schwierig, eine durchschnittliche Verkaufsdauer für den Privatverkauf von Immobilien anzugeben – aber rechnen Sie lieber mit mindestens 6 bis 9 Monaten.
Fehler 3: Falsche Einschätzung des Verkaufswertes
Beim privaten Verkauf von Immobilien machen Eigentümer häufig den Fehler, den Verkaufspreis Ihres Objektes entweder zu hoch oder zu niedrig anzusetzen. Beides ist schlecht. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis wird dazu führen, dass potenzielle Käufer sofort abgeschreckt werden. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis lässt Mängel vermuten und wird ebenfalls zu weniger Anfragen führen. Oder aber Sie verkaufen Ihr Haus schlussendlich zu einem zu geringen Preis.
Nehmen Sie eine neutrale, distanzierte Position zu Ihrem Haus ein
Sie haben das Haus, welches Sie nun privat verkaufen möchten, womöglich selbst geplant oder gebaut, haben in diesem Haus einen großen Teil Ihres Lebens verbracht und verbinden positive oder eventuell auch negative Erinnerungen mit diesem. Viele Privatverkäufer machen aus diesem Grund einen typischen Fehler: Sie lassen bei der Bewertung ihres Hauses Emotionen einfließen und gar den gesamten Verkaufsprozess von ihren Gefühlen leiten. Wer damit Probleme hat, eine vom Haus distanzierte, neutrale Position einzunehmen, ist gut beraten einen Immobilienmakler mit der Vermittlung des Hauses zu beauftragen, da die Situation ansonsten immer wieder zu Schwierigkeiten führen wird.
Ermitteln Sie den Marktwert Ihres Hauses
Nicht nur bei der Bewertung, sondern beim gesamten Prozess des Privatverkaufes sollte man ein gewisses Maß an Distanz einhalten können, um erfolgreich zu sein. Wunschvorstellungen haben bei der Bewertung leider nichts zu suchen – hier bestimmen ganz klassisch Angebot und Nachfrage den Ausgang.
Für das Festlegen eines Verkaufspreises muss zuerst der Marktwert des Hauses ermittelt werden, nämlich unter Beobachtung von vergleichbaren Immobilien in der Umgebung, in der sich das zu verkaufende Haus befindet. Aber natürlich fließen auch die individuellen Kriterien Ihres Hauses, wie die Bauart, Ausführung, der Baustil, der Energieausweis, die Lage, das Grundstück, die Größe usw., in die Bewertung mit ein.
Machen Sie keineswegs den Fehler, Ihr Haus zum selben Preis anzubieten, für den Sie es vor Jahren gekauft haben. Der Wert kann und wird inzwischen je nach aktuellen Gegebenheiten darunter oder darüber liegen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie sich bei der Bewertung auf einen Fachmann verlassen.
Tipp: Werfen Sie hierzu auch einen Blick auf unser professionelles Bewertungstool, welches Ihnen kostenlos und unverbindlich zur Verfügung steht, und stellen Sie in wenigen Minuten fest, welchen Wert Ihr Haus aktuell hat.
Legen Sie den Verkaufspreis fest
Haben Sie den Markt aufgrund einer intensiven Recherche und gut durchdachten Überlegungen selbst ermittelt oder sich dabei auf einen zuverlässigen Sachverständigen verlassen, können Sie auch den Verkaufspreis festlegen, den Sie bei der Bewerbung Ihres Hauses angeben.
Tipp: Legen Sie fünf bis zehn Prozent des ermittelten Marktwertes zu diesem dazu, um so den Verkaufspreis mit etwas Verhandlungsspielraum anzusetzen.
Fehler 4: Schlechte Präsentation Ihres Hauses
Wenn ein Interessent auf der Suche nach einem Haus auf Ihre Anzeige stößt, möchten Sie dann, dass sein Interesse sofort geweckt wird, er sich die Beschreibung genau durchliest und sich bei Ihnen meldet, um weitere Informationen zu erfragen oder gar einen Besichtigungstermin auszumachen oder soll er schon nach wenigen Sekunden das Interesse an Ihrem Haus verlieren und sich nach anderen Immobilien umsehen, die auch besser vermarktet werden? Eine schlechte Präsentation Ihres Hauses kann nämlich genau das bewirken. Ein negativer Ersteindruck lässt sich schwer rückgängig machen.
Deshalb sollten Sie sich gut überlegen, wie Sie Ihr Haus ideal vor- und aufbereiten können, um es bestmöglich zu präsentieren und in potenziellen Interessenten ein Feuer für Ihre Immobilie zu entfachen.
Den richtigen Käuferkreis ansprechen
Machen Sie sich Gedanken darüber, welche Personen als Käufer für Ihr Haus in Frage kommen. Handelt es sich um ein größeres Haus mit mehreren Zimmern, welches sich ideal für eine Familie eignet oder teilen sich eher weniger Zimmer auf einer kleineren Wohnfläche auf und möchten Sie bei der Vermarktung Singles oder Paare ansprechen? Wie sieht es mit der Lage und der Nachbarschaft aus – würden in Ihr Haus eher junge oder ältere Menschen passen?
Sprechen Sie die von Ihnen gewählte Zielgruppe direkt an – schon in der Präsentation (z.B. „ideal geeignet für Familien“) oder auch bei der Lagebeschreibung. Sie möchten etwa Familien mit Kindern ansprechen? Dann geben Sie an, welche Kindergärten, -krippen und Schulen sich in der Nähe befinden oder welche naheliegenden Orte sich als Ausflugsziele bewährt haben.
Wählen Sie auch den Vermarktungskanal entsprechend aus (z.B. Inserat in der Zeitung, Anzeige im Internet) – überlegen Sie sich, wo Sie die von Ihnen definierte Zielgruppe am ehesten ansprechen können.
Die wichtigsten Informationen in einem Exposé veranschaulichen
Ein gutes, qualitativ hochwertiges Exposé enthält alle wichtigen Informationen zu Ihrem Haus, nimmt aber auch nicht alles vorweg. Schließlich soll die Besichtigung für die Interessenten auch noch spannend sein und diese eignet sich dafür, um offene Fragen zu klären.
Achten Sie beim Erstellen des Exposés auch auf einen guten Aufbau und verschaffen Sie dem Interessenten mit einem aussagekräftigen Text einen guten Eindruck Ihres Hauses. Wichtige Eckdaten wie Zimmeranzahl, Wohnfläche, Grundfläche, Baujahr, Verfügbarkeit usw. sollten natürlich nicht fehlen – ebenso wie der von Ihnen ermittelte Kaufpreis.
Ebenfalls von großer Bedeutung sind nicht nur der Schreibstil, sondern auch Rechtschreibung und Grammatik. Denken Sie daran, dass Sie den Preis, den Sie schlussendlich erzielen, mit Ihren Worten maßgeblich beeinflussen. Es gibt nichts Schlimmeres, als einen schlecht lesbaren Text gespickt mit Fehlern, der potenzielle Käufer gleich das Weite suchen lässt.
Tipp: Vergleichen Sie Ihren Entwurf mit den professionellen Exposés von Immobilienmaklern und lassen Sie sich durch diese inspirieren. Vermeiden Sie jedoch die direkte Übernahme von Textpassagen aus anderen Exposés, sondern punkten Sie mit einer individuellen, perfekt zu Ihrem Haus passenden Präsentation.
Gute Fotos wirken Wunder
Sie bilden Ihr Haus im wahrsten Sinne des Wortes ab – deshalb sind die Fotos von Ihrer Immobilie auch von so großer Bedeutung. Nachdem Sie Haus und Garten auf Vordermann gebracht haben und persönliche Gegenstände aus dem Fokus gerückt haben, sollten Sie Fotos von all den Räumen Ihres Hauses aus verschiedenen Blickwinkeln machen, aber auch Detailfotos sollten ergänzend angeboten werden, damit sich die Interessenten einen guten Eindruck von Ihrem Haus machen können.
Achten Sie dabei auf gute Lichtverhältnisse (bzw. auf gutes Wetter bei Außenaufnahmen) und bearbeiten Sie Ihre Fotos bei Bedarf nachträglich.
Fehler 5: Mangelnde Fach- / Verkaufskenntnisse
Hinter einem Immobilienverkauf steckt gar nicht so viel Arbeit, da ist nicht viel dahinter – hierbei handelt es sich um eine fatale Fehleinschätzung. Machen Sie deshalb nicht den Fehler, den Verkauf Ihres Hauses und alle Schritte, die damit einhergehen, zu unterschätzen.
Informieren Sie sich vorab so gut wie möglich, um beim Kontakt mit Kaufinteressenten professionell zu wirken und deren Vertrauen zu gewinnen. Sie sollten die Fragen der Interessenten stets überzeugend und kompetent beantworten können, denn wenn diese bei Ihnen Unsicherheiten bemerken, kann es gut sein, dass sie das Interesse am Kauf verlieren.
Schlechte Kommunikation mit Interessenten vermeiden
Um die Interessenten auch als solche zu behalten sollten Sie für diese jederzeit erreichbar sein. Beantworten Sie Fragen so rasch wie möglich, da die Kaufinteressenten sonst den Eindruck gewinnen können, dass sie es nicht ernst meinen.
Es ist Ihre Pflicht, etwaige Mängel Ihres Hauses offenzulegen und Sie sollten den Interessenten gegenüber generell einen transparenten Kommunikationsstil pflegen. Holen Sie stets richtige, belegbare Informationen ein, um Fragen gewissenhaft beantworten zu können.
Auch wenn Sie sich bereits einig geworden sind und der Kaufvertrag beim Notar oder Anwalt liegt, sollten Sie weiterhin den Kontakt zum potenziellen Käufer pflegen, damit Sie nicht das Risiko eingehen, dass dieser inzwischen das Interesse am Kauf verliert.
Souveränität bei Verkaufsgesprächen
Gerade beim Verkaufsgespräch tun sich Privatpersonen häufig schwer: Immerhin braucht man schlagende Argumente, um etwa eine erfolgreiche Preisverhandlung und somit einen positiven Ausgang zu erzielen. Eine souveräne Gesprächsführung ist hierbei absolut von Vorteil – diese liegt aber nicht jedem Verkäufer. Hierfür braucht es Routine, die Eigentümern für solche Gespräche und Verhandlungen oft fehlt, während Makler hier mit ihrer langjährigen Erfahrung und ihrem Expertenwissen punkten können.
Fehler 6: Unzureichende Prüfung des Käufers
Viele Hausverkäufer machen den Fehler, sich nicht intensiv genug mit den Kaufinteressenten zu befassen. Fehlende Bonität, kurzfristige und spontane Absagen usw. ziehen den Verkaufsprozess dann unerwünscht in die Länge, weil wieder von vorne begonnen werden muss und inzwischen womöglich bereits anderen Interessenten abgesagt wurde.
Lernen Sie den potenziellen Käufer gut kennen
Schon ab dem ersten Kontakt sollten Sie den Kaufinteressenten gut kennenlernen und Informationen über diesen sammeln. Aus welchem Grund sucht jener nach einer neuen Immobilie und wie schnell benötigt er eine neue Bleibe? Hat derjenige Zeitdruck oder sieht er sich einfach nur so nebenbei um? Verfügt er über genügend Geld, um den geforderten Kaufpreis zu bezahlen? Umso mehr Sie über den Interessenten wissen, umso besser können Sie die Verhandlungen führen.
Zahlungsfähigkeit überprüfen
Erst wenn Sie einen umfassenden Überblick über die Wünsche des Kaufinteressenten haben und Ihr Haus diesen gut entspricht, sollten Sie mit diesem in die Preisverhandlung gehen. Prüfen Sie vor dem Vertragsabschluss außerdem unbedingt die Bonität des möglichen Käufers – vorschnelles Vertrauen hat beim privaten Hausverkauf nichts zu suchen. Erst nach positiver Rückmeldung sollten Sie sich an den Kaufvertrag setzen.
Tipp: Lassen Sie sich bei allen Belangen bezüglich Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt oder Notar unterstützen, damit Sie rechtlich abgesichert sind.
Fazit
Als Fazit kann festgehalten werden, dass es durchaus möglich ist, den Verkauf eines Hauses privat und ohne Unterstützung durch einen Makler durchzuführen. Über den hohen Zeitaufwand und die einzelnen Tätigkeiten, die erledigt werden müssen, sollte man sich jedoch bereits im Vorhinein bewusst sein.
Unabhängig davon, ob Sie sich für den Verkauf im Alleingang oder mit einem Immobilienmakler entscheiden – wir empfehlen Ihnen, sich vorher unverbindlich und kostenlos beraten zu lassen.
