Früher handelte es sich dabei tatsächlich um ein Buch – darin liegt der Begriff begründet. Das Grundbuch wurde vor der elektronischen Umstellung in gedruckter und gebundener Form in den Bezirksgerichten verwahrt. Wer in Österreich den Grundbuchauszug einer Liegenschaft anfordern darf, wo und wie die Einsichtnahme erfolgen kann und wie sich ein Grundbuchauszug zusammensetzt erklären wir Ihnen in diesem Artikel.
Der Grundbuchauszug in Österreich: Allgemeine Informationen
Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in welchem alle Liegenschaften inklusive der Grundstücke, die sich darauf befinden, und die grundstücksgleichen Rechte, die diesbezüglichen Eigentumsverhältnisse, die damit verbundenen Belastungen usw. verzeichnet werden.
Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte auf jeden Fall Einsicht in den Grundbuchauszug nehmen, um sich darüber zu informieren, wer der bücherliche Eigentümer des Objektes ist, ob das Objekt lastenfrei ist usw.
Die einzelnen Bestandteile des Grundbuches
Das Grundbuch setzt sich aus folgenden Teilen zusammen:
- Hauptbuch
- Urkundensammlung
- Löschungsverzeichnis
- Hilfsverzeichnisse
- Grundbuchsmappe
Hauptbuch
Im Hauptbuch werden die Grundbuchseintragungen vorgenommen. Es wird nach den sogenannten Katastralgemeinden (KG) eingeteilt. Werden zu einer bestimmten Liegenschaft Eintragungen vorgenommen, so wird diese als „Grundbuchskörper“ bezeichnet. Jedem Grundbuchskörper ist eine eigene Einlage sowie die dazugehörige Einlagezahl (EZ) zugewiesen.
Die Einlagen bestehen aus drei Bestandteilen, welche auch „Blätter“ genannt werden:
Gutsbestandsblatt (auch A-Blatt genannt)
Dieses besteht wiederum aus zwei Teilen, dem A1-Blatt und dem A2-Blatt. Im A1-Blatt werden alle Grundstücke inklusive ihrer Grundstücksnummer angeführt, die zu der Liegenschaft gehören. Im A2-Blatt wird festgehalten, welche mit dem Eigentum am Grundstück verbundenen Rechte oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen bestehen. Hier wird zum Beispiel angeführt, ob das Recht besteht, über das Nachbarsgrundstück auf das Grundstück zu gelangen, ob der Nachbar den Brunnen mitbenützen darf usw.
Diese Daten finden Sie im Grundbuchauszug im Bereich A1:
- Anführung der Grundstücke anhand der Grundstücksnummer (Gst-Nr.)
- Benützungsart (Nutzung): Angabe darüber, ob es sich um eine Baufläche (Gebäude), um einen Garten, einen Wald usw. handelt.
- Flächenausmaß: Die Größe der jeweiligen Flächen.
- Gesamtfläche
- Grundstück-Adresse
Bei den angegebenen Daten handelt es sich um unverbindliche Angaben aus dem Kataster. Die Benützungsart muss sich somit nicht mit der Flächenwidmung der Gemeinde decken.
Diese Daten finden Sie im Grundbuchauszug im Bereich A2:
Im A2-Blatt werden Rechte angeführt, die mit dem Eigentum am Grundstück in Verbindung stehen. Beispielsweise könnte hier eingetragen sein, dass das Recht besteht, über ein Nachbargrundstück auf dieses Grundstück zu gelangen.
Eigentumsblatt (auch B-Blatt genannt)
Im sogenannten B-Blatt wird eingetragen, wem das Grundstück gehört. Es werden also der / die Eigentümer angeführt. Gibt es mehrere Eigentümer, so werden hier in Form einer Bruchzahl auch Angaben zu der Höhe der jeweiligen Anteile gemacht. Darüber hinaus wird die Urkunde angeführt, welche Grundlage für den Eigentumserwerb war. Die Urkunde selbst wird in der bereits oben erwähnten Urkundensammlung abgelegt.
Beschränkungen in Bezug auf die Vermögensverwaltung der Eigentümer werden hier ebenfalls eingetragen. Beispiele hierfür sind Minderjährigkeit, Konkurs, Erwachsenenvertretung usw.
Lastenblatt (auch C-Blatt genannt)
In diesem Teil des Hauptbuchs werden sämtliche Belastungen, die mit dem Eigentum der Liegenschaft im Zusammenhang stehen, angegeben. Dazu gehören unter anderem Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Servitute, Vor- und Wiederkaufsrechte sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote. Solche Belastungen können sich sowohl auf die gesamte Liegenschaft als auch nur auf Anteile der Liegenschaft beziehen.
Achtung: Derartige Belastungen gehen beim Verkauf vom Verkäufer an den neuen Eigentümer über. Der Verkäufer kann diese jedoch im Rahmen des Verkaufs löschen lassen, um das Grundstück lastenfrei übergeben zu können.
Ist ein Pfandrecht im C-Blatt einer Liegenschaft eingetragen, sagt dies noch nichts über dessen Aktualität aus. Es kann inzwischen bereits teilweise oder auch ganz getilgt sein. Die aktuelle Höhe der noch anstehenden Verbindlichkeiten kann also über das Grundbuch nicht eruiert und sollte beim Verkäufer bzw. den betreffenden Institutionen erfragt werden.
Tagebuchzahlen
Es ist gut möglich, dass Sie bei diversen Eintragungen im Grundbuchauszug eine sogenannte „Tagebuchzahl“ finden. Diese Zahlen bestehen aus der Nummer und dem Jahr der Urkunde, auf die sich die Eintragung bezieht. Beispiel: 6210/1999
Die Tagebuchzahl dient dazu, damit man sich in der Urkundensammlung besser zurechtfindet und die betreffende Urkunde somit schneller anfindet.
Urkundensammlung
Viele der Eintragungen, die oben angesprochen wurden, werden mittels Urkunden belegt. Diese wurden früher in der sogenannten Urkundensammlung abgelegt. Kaufverträge und Co. wurden in der Reihenfolge ihrer Aktenzahl nach Jahrgängen sortiert, gebunden und bei den Bezirksgerichten oder im jeweiligen Landesarchiv abgelegt, welches die Grundbucheintragung vorgenommen hatte. Um Einsicht in diese Urkunden nehmen zu können, muss zu den jeweiligen Ablageorten gegangen werden.
Im Jahr 2006 wurde eine elektronische Umstellung durchgeführt – seitdem werden die Urkunden im elektronischen Urkundenarchiv der Justiz gespeichert und deren Einsicht kann gleich wie die Einsicht ins Hauptbuch erfolgen. Welches Gericht die elektronische Umstellung wann durchgeführt hat ist unterschiedlich und kann in den Kundmachungen der Justiz ausgehoben werden. Seit Mai 2012 müssen die elektronischen Urkunden einwandfrei lesbar sein, damit sie in die elektronische Datenbank aufgenommen werden können.
Beispiele für Unterlagen, die ins Urkundenverzeichnis aufgenommen werden:
- Kaufvertrag
- Wohnungseigentumsvertrag
- Darlehensvertrag
- Heiratsurkunde usw.
Löschungsverzeichnis
Im Verzeichnis der gelöschten Eintragungen oder auch Löschungsverzeichnis finden sich Informationen zu bereits gelöschten oder teilweise gelöschten bzw. gegenstandslosen Eintragungen aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung.
Hilfsverzeichnisse
Zu den Hilfsverzeichnissen werden das Grundstücksverzeichnis, das Anschriftenverzeichnis und das Personen- oder Namensverzeichnis gezählt.
Im Grundstücksverzeichnis finden sich die Grundstücksnummern der jeweiligen Katastralgemeinde. Das Anschriftenverzeichnis enthält die Grundstücks-Adressen der jeweiligen Gemeinde. Im Personen- oder Namensverzeichnis werden für jedes Bundesland die Namen und Adressen der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer festgehalten. Um darzustellen, auf welches Grundstück sich die Informationen aus diesen Hilfsverzeichnissen beziehen, werden dort die betreffenden Einlagezahlen (EZ) angegeben.
Grundbuchsmappe
Dabei handelt es sich um eine Ansicht des Grundstückes auf dem Kataster – also um eine Art Landkarte, auf der die Lage des Grundstückes ersichtlich ist (inklusive Grundstücksnummern und Grenzen).
Grundbucheinsicht: Wer darf sich den Grundbuchauszug ansehen?
In Österreich steht es jedem Bürger zu, Einsicht in das Grundbuch einer Liegenschaft zu nehmen. Das gilt sowohl für das Hauptbuch als auch für die Urkundensammlung.
Wo erhält man den Grundbuchauszug?
Der Grundbuchauszug kann gegen eine Gebühr beim jeweiligen Bezirksgericht sowie bei jedem Notar eingesehen werden. Darüber hinaus kann das Dokument auch online über diverse Anbieter, die vom österreichischen Bundesministerium der Justiz dazu autorisiert wurden, angefordert werden.
Grundbuchauszug beim Bezirksgericht einsehen
Die Einsichtnahme in das Hauptbuch sowie in die Hilfsverzeichnisse und in die aktuelle Grundbuchsmappe kann kostenlos bei Gericht erfolgen. Zuständig ist immer das jeweilige örtliche Bezirksgericht. Der Grundbuchauszug kann persönlich vor Ort oder schriftlich angefordert werden.
Urkunden können seit dem Jahr 2006 elektronisch in der Datenbank der Justiz eingesehen werden, ältere Urkunden der Jahre davor können persönlich im Bezirksgericht eingesehen werden oder es besteht auch die Möglichkeit, Kopien davon beim Gericht anzufordern (gegen eine Gebühr). Telefonische Auskünfte zum Grundbuchauszug werden vom Gericht nicht angeboten.
Grundbuchauszug beim Notar einsehen
Jeder Notar ist in Österreich dazu befugt, in das Grundbuch einzusehen sowie Grundbuchauszüge zu erstellen. Hierfür wird eine Gebühr fällig.
Grundbuchauszug online anfordern
Die Abfrage der Grundstücksdatenbank (Grundbuch und Kataster) ist seit 1999 im Internet möglich. Es gibt diverse vom Staat befugte Anbieter (sogenannte „Verrechnungsstellen“), über die man im Internet Grundbuchauszüge anfordern kann. Hier finden Sie einen Auszug über die dafür fälligen Gebühren (je nach Art der Anfrage, Stand April 2021):
- Aktueller Grundbuchauszug (Vollabfrage einer Einlagezahl): € 3,53
- Aktueller Teilauszug (nur A-, B- oder C-Blatt): € 1,88
- Abfrage der Urkundensammlung (je Urkunde): € 1,10
- Abfrage des Personenverzeichnisses (je abgefragter Person): € 1,76
Zusätzlich fallen Kosten für die Bearbeitung an, die je nach Anbieter unterschiedlich hoch sind.
Beglaubigter Grundbuchauszug
Wird ein beglaubigter Grundbuchauszug benötigt, etwa weil man diesen für die Vorlage bei einer Behörde braucht, kann einem der Notar den Grundbuchauszug beglaubigen. Außerdem erhält man einen beglaubigten Grundbuchauszug beim Bezirksgericht, bei Vermessungsämtern oder Zivilingenieuren.
Welche Arten von Grundbuchseintragungen gibt es?
Im Grundbuch können folgende vier Eintragungen vorgenommen werden:
- Einverleibung / Löschung
- Vormerkung
- Anmerkung
- Ersichtlichmachung
Die Eintragungen beruhen immer auf Urkunden. Um eine Eintragung vornehmen zu lassen, muss ein schriftlicher Grundbuchsantrag gestellt werden. In einfachen Fällen können Anträge für Eintragungen auch mündlich beim Gericht eingebracht werden, aber auch hierfür muss der Antragsteller bereits über die notwendigen Urkunden verfügen, die das Gesetz vorsieht.
Die Grundbuchseintragungen werden nach dem Zeitpunkt der Eintragung priorisiert. Sprich: Wer zuerst kommt hat das stärkere Recht. Ein Pfandrecht an erster Stelle ist für den Gläubiger besser abgesichert als eines an der zweiten Stelle.
Kurzer Exkurs: Im elektronischen Grundbuch werden die Begrifflichkeiten Ersichtlichmachung, Anmerkung und Einverleibung nicht mehr genannt. Die verschiedenen Eintragungsarten sind jedoch bei der Antragsstellung relevant und müssen dort angegeben werden.
Fazit
Wenn man einen Grundbuchauszug vor sich hat, ist man aufgrund der Fülle an Informationen, die sich dort zu einem bestimmten Grundstück finden, häufig überfordert. In diesem Blogartikel haben wir aufgezeigt, aus welchen Bestandteilen sich das Grundbuch im Allgemeinen zusammensetzt und welche Informationen sich im Grundbuchauszug finden.
Außerdem können Sie hier nachlesen, wie und wo Sie den Grundbuchauszug einer bestimmten Liegenschaft ausheben können.
Wie immer haben wir auch bei diesem Artikel darauf geachtet, gewissenhaft zu recherchieren und die wichtigsten Informationen zum Thema zu veranschaulichen. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Informationen können wir keine Haftung übernehmen (Stand: Mai 2021). Wir empfehlen Ihnen, sich bei Fragen stets an einen fachkundigen Experten (Rechtsanwalt oder Notar) zu wenden.
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