Ärgerlich: Der neue Nachbar von nebenan hat sich unlängst das Haus neben Ihrem Grundstück gekauft und schwärmt in höchsten Tönen von seinem Bankinstitut, welches ihm einen Kredit mit einem besonders niedrigen Zinssatz gewährt hat? Sie vergleichen diesen Zinssatz mit jenem Ihres bereits seit Jahren laufenden Kredits und fragen sich, warum Sie so viel mehr dafür bezahlen müssen? Dann sollten Sie sich Gedanken zum Thema Kreditumschuldung machen. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, wobei es darum geht, in welchen Fällen sie sich wirklich lohnt und wie sich diese umsetzen lässt.
Kreditumschuldung: Definition und Allgemeines
Der Begriff der Umschuldung bezeichnet im wirtschaftlichen Jargon die Umstrukturierung von Verbindlichkeiten, indem entweder zwischen dem ursprünglichen Gläubiger und dem Schuldner neue Bedingungen ausverhandelt werden oder die alte Verbindlichkeit vorzeitig aufgelöst und eine neue mit einem anderen Gläubiger aufgenommen wird, um bessere Voraussetzungen für den Schuldner zu schaffen (etwa niedrigere Zinssätze). Vereinfacht gesagt handelt es sich also um eine Umstrukturierung der Schulden.
Gründe für die Umschuldung eines Darlehens
Sie sollten sich überlegen, Ihren Kredit umzuschulden, wenn
- Sie das Kreditmodell wechseln möchten (etwa von einem variabel verzinsten Kredit zu einem Fixzinskredit für eine bessere Planbarkeit der Zinsen),
- Sie eine Veränderung in Punkto Laufzeit haben möchten,
- Sie aktuell mehrere Kredite abbezahlen und die einzelnen Kreditraten auf eine Rate zusammenfassen möchten,
- Sie Ihren Kreditvertrag bzw. Ihr Bauspardarlehen bereits vor längerer Zeit abgeschlossen haben und
- Sie vom geringeren Zinsniveau profitieren möchten und einen geringeren monatlichen Betrag über eine verlängerte Laufzeit bezahlen möchten.
Umschuldung eines Hypothekarkredites
Wie sieht es mit der Umschuldung im Immobilienbereich aus? Bei einem Hypothekarkredit (Kredit für die Finanzierung von Immobilien) sollte man die Entwicklung der Kreditzinsen unbedingt beobachten und im Falle des Falles eine Umschuldung in Betracht ziehen.
Bedingt durch finanzwirtschaftliche Entwicklungen bieten Kreditgeber je nach Zeitpunkt des Abschlusses und ausgehend von der aktuellen Situation Kredite mit unterschiedlichen Konditionen an. Hat man beispielsweise vor fünf Jahren ein Haus gekauft und dafür einen Kredit aufgenommen, besteht die Möglichkeit, dass man heute einen Kredit mit weit besseren Konditionen und niedrigeren Zinssätzen erhalten kann. Durch den oftmals beträchtlich geringeren Zinssatz spart man bei der Abzahlung des restlichen Kredits nicht nur monatlich Geld, sondern auf die gesamte Laufzeit des Kredits gesehen womöglich sogar Summen im fünfstelligen Euro-Bereich.
Haus- oder Wohnkredit umschulden: Wann es sich lohnt
Zu hohe Zinsen für den Kredit für das Haus oder die Eigentumswohnung zu bezahlen ist nicht angenehm. Wie lässt sich ein solches Darlehen aber genau umschulden und wie finden Sie heraus, ob sich dies überhaupt lohnt?
Wie bereits erwähnt wird bei einer Umschuldung eine bestehende Finanzierung, in diesem Fall eine Immobilienfinanzierung, aufgelöst und jene wird durch ein neues Darlehen abgelöst (= Anschlussfinanzierung). Wenn Sie Ihren alten Kredit umschulden möchten, haben Sie die Möglichkeit, mit Ihrer Hausbank bzw. dem Institut, das Ihnen den Kredit gewährt hat, neu zu verhandeln oder das Finanzierungsprodukt zu wechseln. Alternativ können Sie auch zu einer anderen Bank oder Bausparkasse wechseln, die Ihnen einen Kredit mit besseren Konditionen anbietet.
Grundsätzlich ist zu betonen, dass sich die Umschuldung umso mehr lohnt,
- je länger die Restlaufzeit des alten Kredits ist,
- je höher der offene Kreditsaldo ist,
- je größer der Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Zinssatz ist,
- je besser Ihre aktuelle Bonität ist und
- je geringer die Pönale ausfällt, die Sie aufgrund der vorzeitigen Auflösung des alten Kredits bezahlen müssen.
Wann kann man einen laufenden Kredit auflösen?
Die vorzeitige Auflösung eines Darlehens ist grundsätzlich jederzeit möglich und dies unabhängig von der Laufzeit. Allerdings muss eine etwaige Kündigungsfrist beachtet werden, sollte eine solche im jeweiligen Kreditvertrag mit dem Kreditgeber vereinbart worden sein. In einigen Fällen erstreckt sich diese über einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten nach dem Abschluss des Kredits. Ist diese Frist verstrichen, steht einer Kündigung nichts im Wege.
Erreichen die Zinsen einen Niedrigstand und Sie haben beim Abschluss weit höhere Zinsen in Kauf genommen, bietet es sich an, den Kredit umzuschulden. Wichtig ist, dass Sie einen neuen Kredit mit besseren Konditionen erhalten: Voraussetzung dafür ist eine gute Bonität (keine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit – denn in so einem Fall werden Sie keinen neuen Kredit erhalten).
Worauf bei der Umschuldung zu achten ist
Nachdem es sich doch um einen organisatorischen Aufwand handelt und man durchaus Zeit, etwa für Gespräche mit den Anbietern oder für das Vergleichen von Produkten, investieren sollte, ist es sinnvoll, sich vorab zu informieren, ob im individuellen Fall die Umschuldung eines Haus- oder Wohnkredites sinnvoll ist. Basis für die Entscheidung ist ein aktuell niedrigeres Zinsniveau als jenes, welches zum Zeitpunkt des Abschlusses des alten Vertrages bestanden hat. Allerdings sollte man sich zusätzlich ausrechnen, ob es sich schlussendlich wirklich lohnt, den Kredit umzuschulden.
Folgende Aspekte haben darauf Einfluss, ob eine Umschuldung sinnvoll bzw. kostenoptimierend ist:
- Höhe der festgelegten Pönale des alten Kreditvertrages
- Bearbeitungskosten Bankinstitut / Bausparkasse
- Grundbucheintrag des Hypothekarkredites (Löschung + Eintragung)
- Notar- bzw. Beglaubigungskosten
- bei Fremdwährungskrediten der realisierte Verlust
Diese Kosten können die eigentliche Zinsersparnis mindern, tilgen oder im schlechtesten Fall sogar zu einem Minusgeschäft verwandeln. Selbstverständlich sollte nur dann eine Umschuldung in Betracht gezogen werden, wenn die Ersparnis größer ist als die Summe der dadurch entstehenden Kosten.
Welche Kosten fallen bei der vorzeitigen Auflösung eines Kreditvertrages an?
Darlehen mit variablem Zinssatz
Aus Kreditverträgen, bei jenen ein variabler Zinssatz vereinbart wurde, kann ohne eine Strafzahlung ausgestiegen werden. Achtung: Behalten Sie etwaige Kündigungsfristen im Blick!
Darlehen mit Fixzinssatz
Löst man einen laufenden Kredit während der Fixzinsphase vorzeitig auf, ist häufig die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, auch Pönale genannt, an den Kreditgeber zu bezahlen. Dabei handelt es sich um eine Vertragsstrafe, die das Bankinstitut oder die Bausparkasse aufgrund der vorzeitigen Kündigung geltend machen kann.
Deren Höhe ist davon abhängig, wann der alte Kredit abgeschlossen wurde:
- Abschluss des Kredits vor dem 11.6.2010: Bei Abschlüssen vor diesem Datum kann eine Pönale zwischen 1 und 5 % des vorzeitig zurückgezahlten Restbetrages anfallen.
- Abschluss des Kredits nach dem 11.6.2010: Die Pönale darf laut Vorgabe der EU-Verbraucherkreditrichtlinie maximal 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Restbetrages ausmachen. Bei Laufzeiten unter 12 Monaten dürfen sogar nur 0,5 % einbehalten werden. Jährlich dürfen bis zu € 10.000,- ohne zusätzliche Kosten zurückbezahlt werden.
Weitere Kosten, die bei der Kreditumschuldung anfallen
Änderung der Hypothek: Löschung / Eintragung ins Grundbuch
Handelt es sich beim Darlehen um einen Hypothekarkredit, so muss in Österreich bei einer Umschuldung der neue Kreditgeber ins Grundbuch eingetragen werden. Das alte Pfandrecht (sprich der alte Kredit) wird gelöscht, das neue Pfandrecht (also der neue Kredit) wird eingetragen. Dafür werden Kosten in Höhe von 1,2 % des Wertes des neuen, einzutragenden Pfandrechtes fällig.
Achtung: Durch eine Mindereintragung oder eine einverleibungsfähige Pfandurkunde lassen sich die Kosten in manchen Fällen minimieren.
Notarkosten
Bei Umschuldungen von Hypothekarkrediten ist häufig der Einsatz eines Notars gefragt, welcher etwa die Übergabe der Sicherheiten regelt. Die Kosten für diesen trägt der Schuldner.
Bearbeitungsgebühren
Beim Abschluss eines neuen Kreditvertrages werden häufig Bearbeitungsgebühren fällig, die man nicht unterschätzen sollte. Hier besteht im Regelfall jedoch auch ein gewisser Verhandlungsspielraum, den Sie nutzen sollten.
Welchen Zinssatz bekomme ich für den neuen Kredit zugesprochen?
Welchen Zinssatz man Ihnen gewährt, hängt von Ihrer Situation und von Ihrer Bonität ab. Holen Sie sich am besten mehrere Angebote von verschiedenen Banken und Bausparkassen ein, um die Finanzierungsprodukte miteinander vergleichen zu können und so die Wahl zu haben.
Empfohlene Vorgehensweise bei einer Kreditumschuldung
Die Bedingungen des alten, laufenden Kredits prüfen
Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Kündigungsbedingungen und lesen Sie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen Ihres laufenden Kreditvertrages. Hier finden Sie auch alle Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie hoch die Restschuld zu dem Zeitpunkt ist, an dem Sie vorhaben, den Vertrag zu kündigen, finden Sie über den sogenannten Tilgungsplan heraus, den Ihnen der Kreditgeber bei Abschluss des Darlehens übermittelt haben sollte. Finden Sie diesen nicht an, so bitten Sie den Kreditgeber, Ihnen diesen noch einmal auszuhändigen.
Einen Überblick über die Marktlage verschaffen
Vergleichen Sie verschiedene Kreditangebote miteinander und finden Sie heraus, welche Bank oder Bausparkasse den besten Zins bietet. Achten Sie beim Vergleichen der Zinssätze immer darauf, den Effektivzinssatz zu betrachten. In diesem sind bereits alle Zusatzkosten wie die Kontoführungsgebühr oder die Bearbeitungsgebühr enthalten.
Den alten Kreditgeber kontaktieren
Nachdem Sie sich einen guten Überblick verschafft haben, sollten Sie noch einmal den Kreditgeber Ihres aktuellen Darlehens kontaktieren und ein Gespräch vereinbaren. Ihre Recherche ist eine exzellente Verhandlungsbasis und die bloße Ankündigung des Wunsches, den Kredit und womöglich auch das Institut wechseln zu wollen, kann dazu führen, dass sich der aktuelle Kreditgeber verhandlungsbereit zeigt und Ihnen ein ähnliches Angebot unterbreitet. Daraus entstünde der Vorteil, dass Sie sich den Anbieterwechsel sparen.
Alten Kredit kündigen, neuen Kredit aufnehmen
Werden Sie sich mit dem alten Kreditgeber nicht einig und entschließen Sie sich dazu, den Anbieter zu wechseln und den Kredit somit tatsächlich umzuschulden, so kontaktieren Sie den neuen Anbieter erneut, um die Umschuldung einzuleiten. Wichtig ist, dass Sie zu diesem Zeitpunkt Gewissheit über das Kündigungsdatum und die Höhe der Restschuld des alten Kredits haben. Denn der neue Anbieter benötigt diese Informationen zwingend.
Bei Umschuldungen erhält man in der Regel bessere Konditionen – vergessen Sie deshalb nicht darauf, auf diesen Aspekt zu verweisen. Ist mit dem neuen Anbieter alles geklärt, können Sie dem alten Kreditgeber die schriftliche Kündigung senden. Der neue Kreditgeber übernimmt normalerweise alle weiteren Formalitäten und kümmert sich um die fristgerechte Übertragung des Geldes an den früheren Kreditgeber.
Einen Notar damit beauftragen, die Umschuldung im Grundbuch zu vermerken
Abschließend benötigen Sie einen Notar, der dafür sorgt, dass das alte Pfandrecht aus dem Grundbuch gelöscht und das neue Pfandrecht in dieses eingetragen wird.
Fazit
Ob eine Umschuldung auf einen neuen Kredit in Ihrem individuellen Fall Sinn macht, können Sie aufgrund der in diesem Artikel veranschaulichten Informationen selbst berechnen. Berechnen Sie, um welchen Betrag sich Ihre monatliche Rate durch einen besseren Zinssatz reduzieren lässt. Vergessen Sie jedoch nicht darauf, die durch die Umschuldung entstehenden Kosten mit einzubeziehen. Wurden diese von der Ersparnis abgerechnet, wissen Sie, wie hoch diese tatsächlich ist und ob sich die Umschuldung auszahlt. Im Internet finden Sie diverse online Umschuldungsrechner, über welche Sie sich einen ersten Überblick verschaffen können. Wir empfehlen Ihnen, bei Unklarheiten und für eine fachkundige Beratung einen unabhängigen Wohnbau Finanz-Experten zu kontaktieren.
Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen gestaltet. Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der hier veranschaulichten Informationen können wir keine Haftung übernehmen (Stand: September 2021). Wir empfehlen Ihnen, sich bei Fragen und Unklarheiten sowie bei Fragen zu Ihrem individuellen Anlassfall stets an einen fachkundigen Experten zu wenden.
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