Nach reiflicher Überlegung haben Sie sich dazu entschlossen, Ihr Haus zu verkaufen. Dass dieses Vorhaben nicht ganz einfach ist liegt auf der Hand. Wir möchten Ihnen diesen Prozess erleichtern und präsentieren Ihnen hier die Top 10 Tipps für einen erfolgreichen und möglichst stressfreien Verkauf Ihres Hauses.
Egal aus welchen Gründen man auch immer ein Haus verkaufen möchte – wenn man sich erst einmal dazu entschlossen hat, steht man in der Regel mit vielen unbeantworteten Fragen da. Diese können die rechtliche Situation betreffen, oft tauchen Fragen zu den Nebenkosten auf, aber auch praktische Unklarheiten können den Hausverkauf erschweren. Was sind die Voraussetzungen, um überhaupt verkaufen zu können, wie kann man sein Haus ideal präsentieren, damit man möglichst passende Interessenten findet bzw. den gewünschten Verkaufspreis erzielt? Und wie viel ist die eigene Immobilie überhaupt wert?
Natürlich ist es hierbei immer von Vorteil, mit Experten wie Immobilienmaklern und Immobilientreuhändern zusammenzuarbeiten, die einen mit ihrer Expertise sicher durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten können. Aber auch wenn man sich alleine und privat durch den Verkaufsdschungel kämpfen möchte, ist man gut beraten, folgende hilfreiche Tipps für den Hausverkauf zu beherzigen.
Tipp 1: Machen Sie sich schon vor dem Hausverkauf Gedanken zum Thema
Grundvoraussetzung dafür, dass Sie Ihr Haus verkaufen können, ist natürlich, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie sind. Sind Sie alleiniger Eigentümer oder wird das Haus aufgrund einer Scheidung verkauft? Haben Sie das Haus geerbt und gibt es noch weitere Erben? Liegt die Eigentümerschaft nachweislich auf der Hand, oder gibt es hierbei Unklarheiten?
Selbstverständlich ist nur der Eigentümer verkaufsberechtigt. Wenn dieser Punkt eindeutig geklärt ist, und sie zum Verkauf des Hauses berechtigt sind, empfehlen wir Ihnen, sich weitere Gedanken zu machen, bevor sie überstürzt loslegen.
Das sollten Sie vor dem Hausverkauf bedenken
- Sind Sie aus emotionaler Sicht bereit, Ihr Haus loszulassen und an jemand anderen abzugeben? Können Sie damit leben, wenn fremde Personen den Wert Ihrer Immobilie anders einschätzen als Sie selbst?
- Wie gut kennen Sie Ihr Haus? Wissen Sie über den aktuellen Zustand Bescheid, über die positiven Aspekte sowie über etwaige Mängel? Oder brauchen Sie dafür vielleicht einen Gutachter?
- Ist es für Sie möglich, kleinere Korrekturen und Reparaturen noch vor dem Verkauf durchzuführen bzw. zu organisieren?
- Der Verkauf eines Hauses braucht eine gewisse Vorbereitungszeit und kann nur in den seltensten Fällen schnell erledigt werden. Haben Sie die Zeit dafür, alle notwendigen Informationen selbst einzuholen, sich über Ihre Rechte und Pflichten zu informieren und diese gesetzeskonform einzuhalten? Oder wäre es vielleicht einfacher, einen Makler mit diesen verantwortungsvollen Aufgaben zu beauftragen?
- Wissen Sie über den Wert Ihres Hauses Bescheid? Welchen Verkaufspreis möchten Sie erzielen und ist dieser realistisch?
- Ist der Kredit bzw. das Darlehen für das Haus bereits abbezahlt? Besteht Klärungsbedarf mit Ihrer Bank?
- Haben Sie Zeit und Muße, die Bewerbung und Präsentation Ihres Hauses selbst zu übernehmen – von der Erstellung eines ansprechenden Exposés über die Anzeigenschaltung und Kommunikation mit potenziellen Käufern?
- Sind Sie abgesichert, falls es zu Rechtsstreitigkeiten kommen sollte?
- Können Sie alle Fragen von Interessenten zufriedenstellend beantworten?
- Kennen Sie einen zuverlässigen Notar, der den Kaufvertrag erstellen kann?
- Wo werden Sie selbst unterkommen, wenn das Haus verkauft ist? Haben Sie sich bereits um eine neue Unterkunft gekümmert?
- Können Sie mit abspringenden Käufern, bluffenden Interessenten und Preisdiskussionen gut umgehen? Können Sie mit Verzögerungen durch derartige Situationen leben?
- Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf Ihres Hauses? Wie sieht es am Markt derzeit aus und wie groß ist die Nachfrage nach Häusern in Ihrer Nachbarschaft / in Ihrem Ort?
Es ist möglich, all diese Punkte im Alleingang zu regeln – damit geht man jedoch ein gewisses Risiko ein und der zeitliche und organisatorische Aufwand sind recht groß. Zusätzlich muss man sich ein gutes Detailwissen zum Hausverkauf aneignen, bevor man sein Eigenheim privat anbieten kann. Wer das nicht möchte, ist gut beraten, sich einen erfahrenen Makler in der Region zu suchen, der den Hausverkauf bedeutend erleichtern kann.
Tipp 2: Sammeln Sie alle wichtigen Eckdaten über Ihr Haus zusammen
Bevor Sie in die Bewerbungsphase Ihres Hauses übergehen, sollten Sie folgende Informationen und Unterlagen beschaffen.
Dokumente sammeln bzw. anfordern
Essenziell für die Bewerbung Ihres Hauses ist, dass Sie Dokumente besorgen, die die von Ihnen bereitgestellten Daten bestätigen. Dazu gehören nicht nur der Grundbuchauszug und Grundrisspläne aller Stockwerke (inklusive Keller und Dachgeschoss), sondern auch eine Übersicht über die laufenden Kosten (Betriebskosten, Gebühren, Versicherung), ein Energieausweis usw.
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche
Finden Sie heraus, wie groß die tatsächliche Wohnfläche (ohne Keller, Dachboden, Balkon, Loggia, Terrasse usw.) Ihres Hauses ist. Informieren Sie sich auch darüber, welche Flächen zur Nutzfläche gezählt werden und rechnen Sie diese aus. Zusätzlich sollten Sie genaue Angaben darüber machen können, wie groß die Gesamtgröße Ihres Grundstückes ist. Diese finden Sie im Grundbuchauszug Ihrer Immobilie oder, wenn vorhanden, in den Plänen Ihres Hauses.
Baujahr
In welchem Jahr wurde Ihr Haus fertiggestellt? Gab es zu anderen Zeitpunkten Umbauten oder Zubauten? Werfen Sie hierfür einen Blick auf die Unterlagen Ihrer Gemeinde, z.B. behördliche Bescheide bzw. auf Rechnungen von Bauunternehmen.
Zustand und Ausstattung
Halten Sie den Ist-Zustand Ihres Hauses fest: Sind Sanierungen notwendig oder wurden diese bereits umgesetzt? Hat das Haus eine Dämmung? Wie wird geheizt? Wie sieht es mit der Elektrik und den Wasserleitungen aus? Wie alt sind die Fenster? Auch die Ausstattung ist für die Erstellung eines Exposés bzw. einer Anzeige von Bedeutung. So sollten Sie festhalten, wenn sich spezielle Ausstattungen im Haus befinden, wie z.B. eine Klimaanlage. Auch beim Bau verwendete spezielle Materialien sollten aufgezeichnet und mittels Rechnungen belegt werden.
Tipp 3: Ermitteln Sie, wie viel Ihr Haus wert ist
Als Privatperson ist es gar nicht so einfach, sein eigenes Haus richtig zu bewerten. Damit Sie Ihr Haus aber am Immobilienmarkt anbieten können, müssen Sie eine genaue Vorstellung davon haben, was Ihr Haus zum gewünschten Verkaufszeitpunkt überhaupt wert ist. Wichtig ist hierbei, dass ein realistischer Verkaufspreis gewählt wird, der weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt sein sollte. Zu niedrige Startpreise werden wenig Interessenten anlocken, da man solche Häuser sofort mit Mängeln assoziiert. Ein zu hoher Startpreis wird Interessenten ebenfalls abschrecken.
Preisentwicklung in der Region beobachten
Wer sich mit dem Schätzen des Verkaufspreises seines Hauses schwer tut, sollte sich einen Überblick über die aktuelle Marktlage in der Region verschaffen. Makler können dabei unterstützen, da sie nicht nur über diesen Überblick verfügen, sondern objektiv sind und somit keine emotionalen Aspekte in die Bewertung einfließen lassen. Außerdem haben diese Zugriff auf moderne Bewertungstools, die in Kombination mit jahrelanger Erfahrung am Markt und Expertise eine seriöse Bewertung ermöglichen. Aber auch wenn man die Bewertung selbst übernimmt: Ein gewisser Spielraum muss bei der Festlegung des Angebotspreises eingeplant werden. Es ist nämlich alles andere als ungewöhnlich, dass potenzielle Käufer den Preis noch verhandeln möchten.
Die Bewertung selbst zu übernehmen ist deshalb so schwer, weil Sie so schnell kein zweites Haus finden werden, das genauso ist wie Ihres. Sie können nur einen ungefähren Schätzwert ermitteln, anhand von ähnlichen Gebäuden, die beispielsweise in der Nachbarschaft verkauft werden.
Welche Kriterien den Preis beeinflussen
- Lage
- Größe des Hauses bzw. des Grundstückes
- Art des Hauses (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte etc.)
- Bausubstanz, Zustand und Energieeffizienz
- Baujahr
- Ausbaumöglichkeiten
- Grad der Erschließung (Anschlüsse an Wasser, Kanal, Telefon, Internet, Fernwärme …)
Tipp 4: Seien Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten beim Hausverkauf bewusst
Es klingt ja fast schon idyllisch: Viele Menschen denken ein Haus zu verkaufen bedeutet einfach einen passenden Käufer zu finden, das Geld zu nehmen, das Haus zu übergeben und schon ist alles erledigt. So einfach ist es aber leider nicht. Entschließt man sich dazu, seine Immobilie zu verkaufen, so gehen damit einige Rechte und Pflichten einher. Über diese sollten Sie sich bereits im Vorhinein informieren.
Rechte und Pflichten des Verkäufers
- Ihnen bekannte Mängel der Immobilie dürfen dem Interessenten bzw. Käufer nicht verschwiegen werden. Auch falsche Angaben zu wesentlichen Aspekten des Hauses sind gesetzlich verboten.
- Sie müssen bei der Bewerbung Ihres Hauses gewisse Kennzahlen aus dem Energieausweis angeben, den Sie verpflichtend erstellen lassen müssen. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Energieausweis den Interessenten zur Ansicht vorlegen. Nach Abschluss des Kaufvertrages muss dieser dem Käufer ausgehändigt werden.
- Der Verkauf muss unter der Aufsicht eines Notares erfolgen: Dieser muss bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages anwesend sein, damit jener als rechtlich einwandfrei gilt. Einen seriösen Kaufvertrag erstellt ebenfalls der Notar, sodass beide Seiten rechtlich abgesichert sind.
- Hat der Käufer den Kaufvertrag unterschrieben und sich zur Abnahme des Hauses verpflichtet, kommt dieser Verpflichtung aber nicht nach, weil er z.B. nicht bezahlen will oder es sich anders überlegt hat, haben Sie unter Umständen das Recht auf Schadensersatz.
Rechte und Pflichten des Käufers
Der Käufer wiederum hat ebenfalls Rechte und Pflichten: So ist dieser ab dem Zeitpunkt rechtmäßiger Besitzer des Objektes, sobald er den Schlüssel zur Immobilie erhalten hat (auch wenn die Übergabe bereits vor der Eigentumsumschreibung erfolgt ist).
Der vom Notar aufgesetzte Kaufvertrag ist rechtlich bindend und der Käufer verpflichtet sich mit seiner Unterschrift dazu, das Haus samt allen Pflichten und Belastungen zu übernehmen – beispielsweise auch dann, wenn er von seiner Bank die notwendige Finanzierung nicht erhalten hat.
Tipp 5: Informieren Sie sich über die Kosten, die beim Hausverkauf auf Sie zukommen
Wer in Österreich eine Immobilie verkauft, ist einkommenssteuerpflichtig und muss die sogenannte „Immobilienertragssteuer“ bezahlen. Sie betrifft die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten. Die Höhe der Steuer hängt immer davon ab, wann das Haus erworben wurde.
Anders sieht es jedoch aus, wenn man zum Zeitpunkt des Verkaufes im selbigen Haus den Hauptwohnsitz gemeldet hat und mindestens zwei Jahre dort gewohnt hat, oder in den zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dort gewohnt hat. Dann kommt die Hauptwohnsitzbefreiung zustande und es fallen keine Steuern an. Hat man das Haus selbst gebaut oder durch ein Bauunternehmen errichten lassen, kommt die Herstellerbefreiung zum Tragen und man bezahlt für den Verkauf des Hauses ebenfalls keine Steuern – allerdings sehr wohl für den Grund und Boden.
Weitere Kosten beim Hausverkauf
Sollten Sie sich beim Verkauf Ihres Hauses auf einen Makler verlassen, vereinbart dieser mit Ihnen eine Provision. Meistens teilen sich Verkäufer und Käufer diese – sie ist immer unterschiedlich hoch, und liegt meist zwischen 4 und 7 % des Kaufpreises. Aber auch wenn Sie sich dazu entschließen, das Haus privat zu verkaufen, kommen auf Sie Kosten zu: Immerhin müssen Sie das Exposé erstellen (lassen), Dokumente und Nachweise ausheben, die Immobilie auf diversen Plattformen bewerben usw. Eventuell notwendige Gutachten sind ebenfalls zu bezahlen.
Wenn Sie sich vor dem Verkauf dazu entschließen, verschiedene Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen, um den Angebotspreis steigern zu können, dürfen Sie auch die Kosten hierfür nicht außer Acht lassen.
Achten Sie darauf, dass die Notarkosten vom Käufer übernommen werden und regeln Sie dies auch im Kaufvertrag. Das Löschen Ihres Eintrages im Grundbuch wird ebenfalls vom Notar geregelt und ist von Ihnen zu bezahlen. Wenn bezüglich der Kosten und Steuern beim Hausverkauf Unklarheiten bestehen, sollte man sich stets von einem Steuerberater oder Immobilienmakler beraten lassen, um nicht plötzlich mit unerwarteten Kosten dazustehen.
Tipp 6: Präsentieren Sie Ihr Haus mit aussagekräftigen Innen- und Außenaufnahmen
Um Ihr Haus bewerben zu können, benötigen Sie gute Fotos. Viele Verkäufer beauftragen dafür professionelle Fotografen, die genau wissen, wie sie das Haus ins richtige Licht rücken können. Wenn man sich jedoch dazu entschließt, die Fotos selbst aufzunehmen, sollte man einige wichtige Aspekte beachten.
Gute Fotos sind die halbe Miete
Die Fotos in Ihrem Exposé sowie in Ihren Anzeigen hinterlassen bei den Interessenten den ersten Eindruck Ihres Hauses – und dieser sollte ideal sein. Das Verhältnis zwischen Aufnahmen, die einen guten Gesamteindruck Ihres Hauses vermitteln sowie von Detailaufnahmen sollte ausgewogen sein – beides ist für potenzielle Käufer von Bedeutung. Aufnahmen von außen und innen aus verschiedenen Blickwinkeln helfen den Interessenten dabei, sich sprichwörtlich ein Bild von Ihrem Haus zu machen.
Bei Außenaufnahmen lohnt es sich, gutes Wetter abzuwarten: Ein blauer Himmel bringt eine ganz andere Stimmung auf ein Foto, als ein bewölkter Hintergrund. Generell sollte bei Tageslicht fotografiert werden, um einen guten Eindruck von den verschiedenen Räumen zu vermitteln. Bevor man loslegt sollte man für Ordnung sorgen, störende Objekte und persönliche Dinge aus dem Fokus rücken und die Vorzüge des Hauses hervorheben. Auch im Außenbereich sollte Ordnung herrschen, um einen positiven Eindruck zu hinterlassen. Es lohnt sich, im Garten noch den Rasen zu mähen, Müll wegzuräumen, generell aufzuräumen. Auch die Besichtigungen werden Interessenten so mit einem besseren Eindruck von Ihrem Grundstück verlassen.
In der Regel greift man im Immobilienbereich auf Fotos im Querformat zurück, da sich vor allem Räume so am besten abbilden lassen. Achten Sie auch auf eine ausreichende Bildgröße und -qualität sowie darauf, zu dunkle Fotos nachträglich aufzuhellen.
Tipp 7: Erstellen Sie ein professionelles, modernes Exposé
Es wurde schon öfter angesprochen, ist aber für einen erfolgreichen Hausverkauf essenziell: Das Exposé. Man kann es auf Basis der in Tipp 2 aufgezählten gesammelten Eckdaten zum Haus selbst verfassen oder einen Profi damit beauftragen, der viel von seinem Handwerk versteht und weiß, auf was Interessenten besonders achten. Festzuhalten ist, dass ein professionell aufbereitetes Exposé mehr Interessenten anspricht und dass sich damit auch ein höherer Verkaufspreis erzielen lässt.
Folgende Informationen sollten im Exposé stehen
- Angabe der (ungefähren) Adresse
- Kurze Auflistung der Eckdaten: Wohnfläche / Nutzfläche / Grundfläche, Baujahr, Zimmeranzahl, Verkaufspreis, Einzugstermin, Heizung usw.
- Spezielle Hervorhebung der Highlights: z.B. Einbauküche, Garage, Garten (inkl. Quadratmeterangabe), spezielle Ausstattungen wie Klimaanlage, Sauna etc.
- Beschreibungstext zum Haus: Raumaufteilung, Ausstattung, Informationen zu Renovierungen / Modernisierungen etc.
- Beschreibungstext zur Lage: Wo befindet sich das Haus, welche interessanten Orte sind in der Nähe, wie sieht es mit den öffentlichen Verkehrsmitteln aus, sind Schulen und Kindergärten in der Umgebung usw.
- Angaben zu den laufenden Kosten: Betriebskosten, Heizkosten, Gebühren etc.
- Professionelle Innen- und Außenaufnahmen
- Ihre Kontaktdaten
Wichtige Unterlagen wie den Energieausweis, Grundrisspläne, Lagepläne usw. können Sie entweder auf den hinteren Seiten des Exposés veranschaulichen oder den Interessenten auf Anfrage zusenden, wenn sie diese digital abgespeichert haben, oder bei Besichtigungsterminen vor Ort zur Ansicht vorlegen. Sind die Fotos und das Exposé erst einmal fertiggestellt, können Sie die Bewerbung Ihres Hauses in Angriff nehmen. Hierzu bieten sich die vielzähligen Immo-Internetportale, aber auch Zeitungen an. Überlegen Sie sich jedoch auch, wer Ihre Zielgruppe ist und wen Sie mit Ihrem Angebot ansprechen möchten (z.B. Familien mit Kindern, Singles, Paare, Pensionisten, Kapitalanleger).
Tipp 8: Bereiten Sie sich gut auf die Besichtigungen vor
Sind erst einmal Interessenten gefunden, sollten Sie mit diesen Besichtigungstermine vereinbaren. Bereiten Sie sich gut darauf vor. Es werden viele Fragen auftauchen, die es zu beantworten gilt. Bevor Sie Leute zu sich einladen, sollten Sie Ihr Haus noch einmal auf Vordermann bringen und sich überlegen, wie Sie den Kaufwunsch in den Interessenten wecken können.
Weitere Tipps zur Vorbereitung vor der Besichtigung
- Lüften Sie Ihr Haus vor den Besichtigungen noch einmal ordentlich durch. Gerüche bleiben den Interessenten meist in Erinnerung und können für negative Assoziationen sorgen.
- Sorgen Sie vor und versuchen Sie möglichst alle Informationen einzuholen, die bei der Besichtigung relevant sein könnten. Hierzu gehören auch baurechtliche Fragen, die Sie beim örtlichen Bauamt erfragen können.
- Eine gute Vorbereitung ist das A & O – versuchen Sie, sich relevante Daten und Informationen zu merken, sodass diese auf Abruf abgefragt werden können. Dazu gehören Fragen zum Baujahr, zur Größe, zur Heizung, zum Energieverbrauch, zu den Nebenkosten, zu Reparaturen, zu den Fenstern, zu etwaigen Lärmquellen in der Nähe usw.
- Ihre Antworten sollten Sie auch immer schriftlich belegen können – legen Sie sich hierzu das von Ihnen erstellte Exposé und die ausgehobenen Unterlagen zurecht.
- Es können auch Fragen zu rechtlichen Themen kommen. Bereiten Sie sich auch hierauf vor oder stellen Sie bereits vorher den Kontakt zu Notar, Rechtsanwalt und Co. her, damit Sie dann auf diese verweisen können.
Tipp 9: Konsultieren Sie einen vertrauenswürdigen Notar
Wie bereits erwähnt benötigen Sie für die Erstellung eines seriösen Kaufvertrages einen Notar. Dieser erstellt den ersten Entwurf und stimmt diesen dann mit Ihnen und dem Käufer ab. Im Kaufvertrag muss festgehalten werden, wer Verkäufer und Käufer sind. Darüber hinaus müssen eine Grundstückbeschreibung, eine Baubeschreibung, eine Lagebeschreibung und der Auszug aus dem Grundbuch enthalten sein. Weiters werden im Kaufvertrag der Kaufpreis und dessen Fälligkeit angegeben, sowie das Bankkonto, auf welches der Betrag zu überweisen ist.
Der Notar hat die Aufgabe, alle am Verkauf bzw. Kauf beteiligten Personen unabhängig zu beraten, liest bei der Vertragsunterzeichnung alle Vertragsbestandteile vor und klärt etwaige Fragen von beiden Seiten. Zum notariellen Beurkundungstermin müssen Sie einen gültigen Lichtbildausweis mitbringen, sowie weitere relevante Daten (z.B. fehlende Dokumente). Wenn beide Parteien unterschrieben haben, kümmert sich der Notar um die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch (bzw. um die Löschung Ihrer Grundschuld) und meldet den Verkauf ans Finanzamt.
Tipp 10: Halten Sie die Übergabe unbedingt in einem Protokoll fest
Sind erst einmal alle Verkaufsformalitäten erledigt und ist die Zahlung wie im Kaufvertrag vereinbart erfolgt, können Sie sich mit dem Käufer zum vereinbarten Termin für die Übergabe des Hauses treffen. Wir empfehlen Ihnen hierbei, unbedingt ein detailgetreues Übergabeprotokoll zu erstellen, um sich vor etwaigen Nachforderungen durch den Käufer zu schützen. Nehmen Sie dieses in zweifacher Ausfertigung zur Übergabe mit, da sowohl Verkäufer als auch Käufer ein Original besitzen müssen. Wenn alle Punkte der Übergabe geklärt sind, werden beide Ausfertigungen von Käufer und Verkäufer unterschrieben. Um auf der sicheren Seite zu sein, nehmen Sie am besten Zeugen zur Übergabe mit, die das Protokoll zusätzlich unterschreiben.
Was im Übergabeprotokoll festgehalten werden sollte
- Ausgehändigte Dokumente
- Abnahmeprotokolle (z.B. über die Heizanlage)
- Protokoll über sämtliche Zählerstände (Strom, Wasser etc.)
- Übergebenes Mobiliar
- Aufzeichnung über Zustand von Haus und Grundstück sowie Mängel (idealerweise inkl. Fotos)
- Übergabe der Schlüssel (es müssen alle zum Haus gehörigen Schlüssel übergeben werden, auch die vom Postkasten, vom Gartenhäuschen, Keller usw.)
Ein Makler kann Sie bei der Erstellung eines vollständigen Übergabeprotokolls unterstützen und zur Übergabe mitkommen, um die Übergabe zu bezeugen.
