Wohnung verkaufen: TOP 10 Tipps für einen erfolgreichen Verkauf

Inhaltsverzeichnis

Wer schon einmal eine Wohnung privat verkauft hat weiß, dass der diesbezügliche Aufwand nicht ohne ist. Hier gilt es, sich gut vorzubereiten, typische Stolpersteine zu vermeiden und auch aus rechtlicher Sicht bestens gewappnet zu sein. Sie möchten Ihre Eigentumswohnung erfolgreich verkaufen, stehen aber noch ganz am Anfang Ihrer Überlegungen? Dann werfen Sie einen Blick auf unsere Top 10 Tipps für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf.

Die alte Wohnung ist zu klein geworden und es soll eine größere her, man braucht eine wohnliche Veränderung, oder man hat schlicht und ergreifend keinen Bedarf mehr für die Wohnung: Die Gründe für einen Wohnungsverkauf könnten nicht individueller sein. Wie auch immer Ihre Entscheidung begründet sein mag: Sie erwarten sich vom Verkauf Ihrer Wohnung bestimmt, dass Sie das Optimum erreichen. Das schließt nicht nur das Erzielen eines hohen Verkaufspreises ein, sondern einen Verkaufsprozess, der mit möglichst wenig Aufwand und Umständen verbunden ist.

Leider ist es aber nicht so einfach, dieses Optimum zu erreichen. Entschließt man sich dazu, die Wohnung privat zu verkaufen, also ohne die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers, schadet es nicht, sich im Vorhinein etwas über das Thema einzulesen. Hier finden Sie 10 Tipps, die Ihnen dabei helfen sollen, den Privatverkauf Ihrer Wohnung möglichst erfolgreich zu gestalten.

1. Eine gute Vorbereitung ist besonders wichtig

Bestimmt haben Sie gut über Ihr Vorhaben nachgedacht, bevor Sie mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung loslegen. Sobald jegliche Bedenken ausgeräumt sind und der Entschluss feststeht, sollten Sie sich gut auf den Verkauf vorbereiten. Um Ihre Wohnung verkaufen zu können, müssen Sie selbstverständlich auch der rechtmäßige Eigentümer von dieser sein.

Das Internet bietet schier unzählige Möglichkeiten, um sich über den Verkaufsprozess und alle Schritte, die damit einhergehen, einzulesen. Achten Sie bei der Recherche jedoch darauf, dass Sie ausschließlich Tipps von seriösen Quellen beherzigen und hinterfragen Sie das Gelesene stets. Insbesondere, wenn es um rechtliche Aspekte geht, sollten Sie unbedingt einen Fachmann wie einen Steuerberater, einen Rechtsanwalt oder einen Immobilienmakler konsultieren.

Da der private Verkauf einer Eigentumswohnung mit einem nicht unerheblichen zeitlichen und organisatorischen Aufwand verbunden ist, sollten Sie sich überlegen, ob Sie diesen im Alleingang durchführen (können), oder ob Sie sich dabei nicht doch lieber auf einen erfahrenen Makler verlassen, der Ihnen den Großteil der Arbeit abnimmt.

Viele Veräußerer denken zwar an alle wichtigen Aspekte des Verkaufes, vergessen dabei aber ganz darauf, sich selbst eine neue Bleibe zu suchen. Kümmern Sie sich rechtzeitig um ein neues Heim und achten Sie darauf, dass Sie die in der Bewerbung und im Verkaufsgespräch angegebenen Fristen bezüglich Verfügbarkeit und Übergabe einhalten können.

2. Informationen & Unterlagen zu Ihrer Wohnung sammeln

Sie kennen Ihre Wohnung am besten. Demnach dürfte es für Sie auch keine Schwierigkeit sein, sämtliche Informationen dazu zu sammeln. Diese Informationssammlung ist die Basis für die spätere Erstellung eines Exposés sowie für die Bewerbung Ihrer Wohnung.

Seien Sie sich über die Vorzüge Ihrer Wohnung bewusst

Erstellen Sie am Beginn Ihres Verkaufsvorhabens eine Liste mit allen Merkmalen Ihrer Wohnung. Darin sollten Sie jedenfalls die Vorzüge angeben. Was macht den besonderen Charme Ihrer Wohnung aus? Welche Eigenschaften sollten für die Interessenten hervorgehoben werden? Ist Ihre Wohnung besonders und hebt sie sich dadurch von anderen Wohnungen ab?

Spezielle Wohnungstypen

Schon die Bauart mancher Wohnungen ist speziell und sehr gefragt: So bevorzugen einige Menschen Maisonette-Wohnungen, die mindestens zweistöckig sind, andere wiederum bevorzugen eine Etagenwohnung, bei der sich der gesamte Wohnraum auf einer Ebene erstreckt. Spezielle Wohnungsarten wie das Loft oder das Penthouse sind meist höherpreisig angesetzt und heben sich durch ihren Exklusivitätscharakter von anderen Wohnungsarten ab.

Besonderheiten baulicher Natur

Gibt es in Ihrer Wohnung bauliche Merkmale, die besonders sind, wie die folgenden:

  • Einen großen Balkon, eine Terrasse, eine Loggia, ein Wintergarten oder einen Garten,
  • einen besonderen Fußboden (Marmor, Keramik, Parkett, Holzdielen etc.),
  • besonders große Fenster oder Fenster mit wärme- und schalldämmender Verglasung,
  • angenehmes Raumklima durch große, hohe Raumhöhen (Altbau),
  • Stuckdecken oder andere Verzierungen,
  • ein Zweitbad oder ein separates WC usw.

Spezielle Ausstattungsmerkmale

Auch besondere Ausstattungsmerkmale sollten festgehalten werden. Dazu gehören Kachelöfen und Kamine genauso wie eine hochwertige Einbauküche oder Einbauschränke, die Ausstattung mit einer Klimaanlage, hochwertige, womöglich sogar elektrisch bedienbare Jalousien, Fenstergitter usw.

Halten Sie sämtliche Mängel Ihrer Wohnung fest

Gleichzeitig sollten Sie etwaige Mängel vermerken. Sind Ihnen diese bekannt, dürfen diese den Interessenten bzw. dem Käufer keinesfalls verschwiegen werden. Geben Sie stets nur richtige und belegbare Informationen zu der Wohnung weiter – die Weitergabe von falschen Angaben zu den wesentlichen Aspekten der Wohnung ist ebenfalls verboten.

Brauchen Sie bei der Zustandserhebung Unterstützung, so wenden Sie sich an einen gerichtlich vereidigten Gutachter bzw. an einen akkreditierten Sachverständigen. Dieser wird für Sie den Ist-Zustand Ihrer Wohnung erheben und kann auch gleich den Wert Ihrer Wohnung für Sie schätzen.

Besorgen Sie alle erforderlichen Unterlagen

Um die Angaben, die Sie bei der Bewerbung Ihrer Eigentumswohnung machen, auch belegen zu können, sollten Sie alle notwendigen Dokumente und Unterlagen organisieren. Auch wenn potenzielle Käufer näheres Interesse an Ihrer Wohnung bekunden, ist es von Vorteil, wenn Sie bereits über sämtliche Nachweise verfügen.

Dokumente Unterlagen Wohnung Ausheben Amt Gemeinde Hausverwaltung
Umso mehr Unterlagen Sie zu Ihrer Wohnung ausheben, umso einen besseren Eindruck können sich potenzielle Kaufinteressenten von dieser machen.

Grundbuchauszug

Er gibt über das Wohnungseigentum bzw. deren Besitzer Auskunft, außerdem darüber, ob es im Haus einen Mehrheitseigentümer gibt, welche Belastungen an der Wohnung haften, ob ein Vorkaufsrecht für eine andere Person besteht usw. Außerdem findet sich darin eine Auflistung darüber, welche Grundstücke zur Liegenschaft gehören sowie deren Flächenausmaß, Adresse und Benützungsart. Bei großen Mehrparteienhäusern ist der Grundbuchauszug meist mehrere Seiten lang und oft auch etwas unübersichtlich.

Sie erhalten den Grundbuchauszug gegen Gebühr persönlich oder schriftlich beim örtlich zuständigen Bezirksgericht oder einem Notar (hier erhalten Sie auch einen beglaubigten Grundbuchauszug). Außerdem ist die Grundbuchsabfrage über diverse vom Staat autorisierten Datenbanken im Internet möglich, hier ebenfalls gegen eine Gebühr.

Grundriss der Eigentumswohnung

Aufgrund eines Grundrisses können sich die Interessenten ein besseres Bild von der räumlichen Aufteilung Ihrer Wohnung machen. Dort werden auch Größenangaben zu den Räumen angeführt und es wird veranschaulicht, wo sich Fenster, Türen, Heizkörper usw. befinden.

Am besten erkundigen Sie sich bei der Hausverwaltung, die für das Gebäude zuständig ist, in dem sich Ihre Wohnung befindet, ob diese über den Grundriss Ihrer Wohnung verfügt. Alternativ können Sie auch bei der zuständigen Baubehörde nachfragen.

Energieausweis

In Österreich gibt es ein eigenes Energieausweisvorlagegesetz, welches besagt, dass bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung dem Käufer ein maximal 10 Jahre alter Energieausweis vorgelegt werden muss. Ihre Hausverwaltung ist dazu verpflichtet, über einen gültigen Energieausweis für das Gebäude zu verfügen – außer ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer spricht dagegen (was eher selten der Fall ist).

Weitere Unterlagen für den privaten Wohnungsverkauf

Diese Unterlagen und Informationen sollten Sie außerdem organisieren:

  • Wohnungseigentumsvertrag: Darin wir die Rechtsbeziehung zwischen den Wohnungseigentümern geregelt. Es werden außerdem die Nutzwerte der einzelnen Wohnungen sowie die Benützungsregelung der allgemeinen Teile im Gebäude angeführt.
  • Nutzwertgutachten: Wird auch Parifizierung genannt; hier werden die Größe und der Nutzwert der Wohnung angeführt.
  • Monatliche Vorschreibung der Hausverwaltung: Hier findet sich eine Aufschlüsselung der monatlich zu begleichenden Vorschreibung – diese enthält die Betriebskosten, Beiträge für die Reparaturrücklage und alternativ Heizkosten- oder Warmwasserakonto.
  • Vorausschau der Hausverwaltung: In der Vorausschau für das folgende Jahr werden Erhaltungsarbeiten sowie Verbesserungsmaßnahmen inklusive kalkulierten Kosten angekündigt.
  • Protokoll der letzten Wohnungseigentumsversammlung: Hier können Sie nachlesen, welche Beschlüsse von der Wohnungseigentumsgemeinschaft beschlossen wurden.
  • Aktueller Stand der Reparaturrücklage: Diesen finden Sie in der Vorausschau der Hausverwaltung oder im Protokoll der letzten Versammlung der Wohnungseigentümer.

3. Finanzielles klären und Unterstützung holen

Klären Sie sämtliche finanzielle Belange, bevor Sie mit dem Verkauf starten. Haben Sie den Kredit bzw. das Darlehen für Ihre Wohnung bereits abbezahlt? Wenn dem nicht so sein sollte, sollten Sie einen Termin mit Ihrem Bankberater vereinbaren und klären, wie Sie weiter vorgehen können.

Verschaffen Sie sich außerdem einen Überblick über die Kosten, die beim Wohnungsverkauf entstehen: Dazu zählen Notarkosten, Kosten für eventuell notwendige Gutachten, falls Sie einen Makler beauftragen die Maklerprovision, Gebühren für das Einholen von Unterlagen, Kosten für das Veröffentlichten von Anzeigen für die Bewerbung Ihrer Wohnung usw.

Außerdem sollten Sie sich schon im Vorhinein informieren, welche Steuern auf Sie zukommen und welche Rechte Sie als Verkäufer haben, aber wiederum auch, welche Pflichten Sie befolgen müssen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie sich schon am Beginn des Verkaufsprozesses nach einem kompetenten Rechtsanwalt bzw. Notar sowie nach einem Steuerberater umsehen, die Ihnen beratend zur Seite stehen können. Spätestens beim Aufsetzen des Kaufvertrages werden Sie professionelle Hilfe benötigen.

4. Bringen Sie Ihre Wohnung auf Vordermann

Schon bei der Bewerbung sollte Ihre Wohnung glänzen, noch mehr allerdings bei den Besichtigungen, die später stattfinden werden. Überlegen Sie sich, ob Sie kleinere Korrekturen und Reparaturen noch vor dem Verkauf durchführen bzw. organisieren können. Neu gestrichene Wände und frisch polierte Böden können viel ausmachen. Außerdem sollten alle Lampen auf ihre Funktion überprüft werden – es macht immer einen besseren und freundlicheren Eindruck, wenn es hell ist. Kaputte Lampen vermitteln Interessenten womöglich den Eindruck, dass der Eigentümer sich nicht um das Objekt gekümmert hat.

Es ist ein modernes Wohn-/Esszimmer zu sehen.
Bei uns ist das sogenannte "Home Staging" noch nicht so weit verbreitet: Es lohnt sich jedoch, Ihre Wohnung in einem perfekten Licht zu präsentieren, da sich dies häufig auf den Verkaufspreis auswirkt.

Bevor Sie den nächsten Punkt in Angriff nehmen, sollten Sie dafür sorgen, dass Ihre Wohnung in einem Top-Zustand ist. Putzen Sie alle Fenster, Bad, WC und Küche, bringen Sie alles auf Vordermann. Stellen Sie sich vor, wie Sie eine Wohnung vorfinden wollen würden, wenn Sie diese besichtigen. Immerhin wird die Besichtigung den wichtigsten Eindruck bei potenziellen Kaufinteressenten hinterlassen.

5. Lassen Sie Ihre Wohnung bewerten

Für Laien ist es nicht einfach, den Wert der eigenen Immobilie richtig einzuschätzen. Schließlich fließen in die Bewertung einige Aspekte mit ein:

  • Die aktuelle Marktlage sowie die Preisentwicklung in der Region,
  • Lage und Umgebung,
  • Größe und räumliche Aufteilung der Wohnung,
  • Wohnungsart (Maisonette, Terrassen- oder Gartenwohnung, Penthouse, Apartment usw.),
  • Baujahr,
  • Bausubstanz, Zustand und Energieeffizienz des gesamten Gebäudes uvm.

Eine seriöse Bewertung ist Grundlage für das Festlegen eines realistischen Verkaufspreises. Aus diesem Grund sollten Sie sich hierbei auf erfahrene Experten verlassen, die einen guten Marktüberblick haben und Ihre Wohnung objektiv einschätzen können.

Tipp: Mit unserem kostenlosen Bewertungstool erhalten Sie eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Wohnung.

6. Verkaufspreis festlegen

Nachdem Sie eine seriöse Einschätzung zum Wert Ihrer Eigentumswohnung erhalten haben, können Sie sich Gedanken zum Verkaufspreis machen, den Sie bei der Präsentation angeben möchten. Der angesetzte Verkaufspreis sollte realistisch sein, also weder zu hoch noch zu niedrig sein. Denn in beiden Fällen werden Sie potenzielle Kaufinteressenten abschrecken.

Planen Sie bei der Festlegung vom Angebotspreis dennoch einen gewissen Spielraum ein – denn es ist nicht ungewöhnlich, dass der angesetzte Preis später im Rahmen eines Verkaufsgespräches noch hinuntergehandelt wird.

7. Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé

Haben Sie alle essenziellen Informationen und Unterlagen zu Ihrer Wohnung organisiert und diese auf Vordermann gebracht sowie festgelegt, welchen Verkaufspreis Sie bei der Präsentation Ihrer Wohnung ansetzen möchten, sind Sie perfekt vorbereitet, um ein ansprechendes Exposé zu erstellen.

Der Begriff Exposé stammt aus dem Französischen und bedeutet so viel wie Darlegung. Es handelt sich dabei um eine schriftliche, erläuternde Darstellung bzw. kurz gesagt um einen Bericht über ein bestimmtes Thema. Am (professionellen) Immobilienmarkt ist es geläufig, für die Bewerbung eines Objekts ein Exposé zu erstellen, um den Interessenten einen guten ersten Eindruck der Immobilie zu verschaffen. Es gibt dabei einige Informationen, die Sie den Interessenten Ihrer Wohnung keinesfalls vorenthalten sollten, auf welche wir nun näher eingehen.

Diese Daten sollten in keinem Exposé fehlen

Adresse

Damit die Interessenten wissen, wo sich Ihre Wohnung befindet, sollten Sie die Adresse angeben. Wir legen Ihnen jedoch ans Herz, die genaue Hausnummer wegzulassen. Grund dafür ist, dass es sonst passieren kann, dass man bei Ihnen sturmläutet, ohne einen Termin vereinbart zu haben. Geben Sie den Straßennamen an, so wissen die Leute, wo sich die Wohnung befindet – Konkreteres können Sie dann bei näherem Interesse sowie beim Vereinbaren eines Besichtigungstermines besprechen.

Wichtige Eckdaten der Wohnung

Geben Sie im Exposé möglichst prominent die wichtigsten Daten zu Ihrer Wohnung an. Dazu gehören z.B. die Wohnfläche (bzw. wenn vorhanden die Nutzfläche und die Grundfläche), das Baujahr, die Zimmeranzahl, die Verfügbarkeit, die Art der Heizung.

Hervorhebung der Highlights

Wir empfehlen Ihnen, spezielle Highlights der Wohnung im Exposé besonders hervorzuheben. Werfen Sie dazu einen Blick auf Tipp Nr. 2, wo mögliche spezielle Vorzüge von Wohnungen aufgezählt werden. Alles, was Ihre Wohnung von anderen abhebt, sollte hier veranschaulicht werden.

Nähere Beschreibung der Wohnung

Beschreiben Sie kurz und bündig, wie die Wohnung situiert ist (z.B. im ersten Stock in einem Mehrparteienhaus in …), wie sich die Räume aufteilen bzw. welche Räume genau vorhanden sind, wie die Wohnung ausgestattet ist (z.B. Einbauküche mit 4-feldigem Ceranfeld, Kühl- / Gefrierkombination, Geschirrspüler) und ob bereits Renovierungen oder Modernisierungen stattgefunden haben.

Hier sollte außerdem angeführt werden, ob bestimmte Bereiche zu der Wohnung gehören und somit im Kaufpreis inkludiert sind. Gibt es etwa einen zugeordneten Parkplatz oder einen Tiefgaragenstellplatz, gehört ein Kellerabteil zu der Wohnung usw.

Achten Sie darauf, hier die wichtigsten Daten anzugeben, um die Interessenten neugierig zu machen. Behalten Sie aber auch noch einige Details für sich, um mit diesen bei der Besichtigung auftrumpfen zu können.

Beschreibung der Lage

Wo liegt die Wohnung und welche interessanten Orte befinden sich in der unmittelbaren Umgebung? Gibt es einen Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr? Sind Schulen und Kindergärten in der Nähe, kann man hier zu Fuß einkaufen gehen, gibt es Restaurants, Ärzte und Apotheken, die in wenigen Gehminuten zu erreichen sind?

Weitere Angaben

Darüber hinaus sollten Sie in Ihrem Exposé folgende Angaben anführen:

  • Monatliche Vorschreibung: Geben Sie die Höhe und die genaue Aufschlüsselung an.
  • Ihre Kontaktdaten: Wie können Interessenten Sie am besten erreichen?

Vergessen Sie nicht auf die Fotos!

Mit dem Text allein ist es noch lange nicht getan. Ein besonders wichtiger Aspekt bei der Bewerbung einer Immobilie sind die Aufnahmen vom Objekt. Durch diese ergibt sich für Sie die Chance, einen bleibenden Eindruck bei den Interessenten zu hinterlassen und diese neugierig auf mehr zu machen. Warten Sie besonders gute Lichtverhältnisse ab und schießen Sie sowohl Detailaufnahmen sowie Aufnahmen aus verschiedenen Blickwinkeln, die möglichst viel von den jeweiligen Räumen abbilden.

Achten Sie darauf, persönliche Objekte aus dem Fokus zu rücken und die Vorzüge Ihrer Wohnung auf den Fotos besonders hervorzuheben. Fotos im Querformat eignen sich besonders gut für die Vermarktung auf diversen Immobilienplattformen im Internet, aber auch ins Exposé passen diese gut hinein.

8. Anzeige schalten

Mit der Fertigstellung des Exposés und der Fotos Ihrer Wohnung sind Sie nun dafür bereit, die Wohnung zu bewerben. Heute wird dabei meist auf verschiedene Portale zurückgegriffen, auf denen man (meist gegen eine Gebühr) Anzeigen zu Immobilien schalten und damit potenzielle Interessenten erreichen kann.

Entscheiden Sie sich zu Beginn am besten für ein bis zwei Plattformen, auf denen Sie Ihre Wohnung veröffentlichen und warten Sie die Resonanz auf die Anzeigen ab. Kommen wenig Anfragen herein, können Sie immer noch auf weiteren Plattformen veröffentlichen.

Seien Sie sich im Vorhinein bewusst, dass Sie einige schriftliche wie auch telefonische Anfragen erhalten werden. Manchmal wahrscheinlich auch in Situationen, in denen es für Sie gerade gar nicht passt. Bereiten Sie sich auf die Kommunikation mit den Interessenten vor und sorgen Sie dafür, dass Sie etwaige Fragen bestmöglich beantworten können.

9. Auf Fragen von Interessenten gut vorbereiten

Wer seine Wohnung privat verkaufen möchte, sollte auch etwas Verkaufsgeschick sowie ein gewisses Verhandlungstalent mitbringen. Diese Eigenschaften werden Ihnen vor allem bei den Besichtigungen und bei Verkaufsgesprächen hilfreich sein.

Wohnung Besichtigung Interessenten Optimal Vorbereiten
Wohnungsbesichtigungen werden von Privatverkäufern häufig unterschätzt. Wichtig: Bereiten Sie sich ausreichend auf die Termine vor, auch auf eventuell nicht so angenehme Nachfragen von Interessenten.

Die gute Vorbereitung wird Ihnen auch hierbei eine große Unterstützung sein – umso besser Sie über Ihre Wohnung Bescheid wissen, desto besser werden Sie die Fragen der Interessenten beantworten können – und einen kompetenten Eindruck hinterlassen. Eine optimale Vorbereitung ist Voraussetzung für weitere Verhandlungen – ein Interessent, der bemerkt, dass Sie sich Ihrer Sache sicher sind und dass Sie gut recherchiert haben, wird Ihnen eher vertrauen, als wenn Sie bestimmte Fragen nicht zufriedenstellend beantworten können. Und gerade beim Privatverkauf ist eine gewisse Vertrauensbasis – zusätzlich zu den rechtlichen Bestimmungen – eine sehr wichtige Voraussetzung.

10. Übergabeprotokoll unterschreiben lassen

Haben Sie sich mit einem Interessenten geeinigt und somit einen Käufer für Ihre Wohnung gefunden, alle Verkaufsformalitäten erledigt und die Zahlung ist (so wie im Kaufvertrag vereinbart) erfolgt, so werden Sie sich mit dem Käufer für die Übergabe der Wohnung treffen.

Erstellen Sie hierfür ein detailliertes Übergabeprotokoll, damit Sie sich vor eventuellen Nachforderungen des Käufers schützen können. Sowohl Sie als auch der Käufer sollten danach ein unterschriebenes Exemplar besitzen.

Führen Sie im Protokoll an, welche Dokumente ausgehändigt wurden, geben Sie die Zählerstände der in der Wohnung befindlichen Anlagen an, sprechen Sie das übergebene Mobiliar und die übergebenen Schlüssel an und zeichnen Sie den Zustand der Wohnung sowie etwaige Mängel auf.

Fazit

Beim privaten Verkauf einer Eigentumswohnung sollte man sich nicht nur bereits im Vorhinein bestens vorbereiten und alle relevanten Informationen einholen, sondern auch unsere Tipps für die perfekte Präsentation der Wohnung mittels Exposé und Fotos sowie Anzeigen umsetzen, um so schnell wie möglich passende Kaufinteressenten zu finden.

Bei der Kommunikation mit jenen ist es von großem Vorteil, über Verkaufsgeschick zu verfügen. Wer darin nicht besonders gut ist bzw. wem der zeitliche und organisatorische Aufwand – der doch recht hoch ist – zu viel ist, dem sei nahegelegt, einen Immobilienmakler mit der Vermittlung der Wohnung zu beauftragen.

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Gersin Portrait 1473