Viele Menschen, die sich dazu entschließen, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, stehen irgendwann vor der Frage, ob der Verkauf mit einem Immobilienmakler oder privat erfolgen soll. Häufig schrecken Verkäufer davor zurück, einen Makler beim Wohnungsverkauf um Unterstützung zu bitten, um Kosten zu vermeiden. Der Zeitaufwand, der mit dem Verkauf in Eigenregie einhergeht, sollte jedoch nicht unterschätzt werden. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, veranschaulichen wir hier alle Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs ohne Makler.
Kurzübersicht zu den Vor- & Nachteilen beim privaten Wohnungsverkauf
Kurz und knapp zusammengefasst finden Sie hier einige Punkte, die für und gegen den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung ohne Makler sprechen:
| Vorteile beim Verkauf ohne Makler | Nachteile beim Verkauf ohne Makler |
|---|---|
| Es fällt keine Maklerprovision an: Sie gewinnen beim Verkaufspreis mehr Verhandlungsspielraum. | Auch wenn Sie sich die Maklerprovision sparen, entstehen trotzdem Kosten. |
| Eventuell mehr Interessenten / potenzielle Käufer durch Wegfallen der Provision. | Hoher persönlicher und zeitlicher Aufwand. |
| Verantwortung und Kontrolle liegen bei Ihnen: Sie müssen sich mit niemandem abstimmen. | Man ist während des gesamten Verkaufsprozesses auf sich gestellt. |
| Die Vorauswahl der Interessenten obliegt Ihnen. | Privatpersonen fehlen Expertise und Marktüberblick sowie das Netzwerk. |
| Sie legen den Verkaufspreis alleine fest. | Es fällt Privatpersonen oft schwer, den Marktpreis ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen. |
| Der zeitliche Aufwand für die Suche nach einem kompetenten Makler fällt weg. | Terminkoordination und Kommunikation müssen von Ihnen übernommen werden. |
Wohnungsverkauf ohne Makler: Vorteile
Welche Vorteile hat man beim Verkauf einer Immobilie ohne die Unterstützung eines Maklers und was sollte man dabei beachten? Nähere Ausführungen dazu finden Sie hier.
Keine Maklerprovision
Die Maklerprovision wird fällig, wenn Sie einen Immobilienmakler mit der Vermittlung Ihrer Eigentumswohnung beauftragt haben und dieser einen passenden Kaufinteressenten für Sie gefunden hat bzw. der Verkauf abgeschlossen wurde. Beim privaten Wohnungsverkauf entfällt diese also.
Die Provision wird meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und beträgt zwischen 4 und 7 % des Kaufpreises. Es handelt sich dabei also nicht um wenig Geld, welches sich viele Verkäufer verständlicherweise sparen möchten. Das Geld, welches Sie sich durch die nicht anfallende Maklerprovision sparen, können Sie beim Verkaufspreis als Verhandlungsspielraum einplanen.
Tipp: Bedenken Sie, dass die Maklerprovision ausschließlich bei erfolgreicher Vermittlung fällig wird! Sie haben einen längeren Zeitraum für den Verkauf Ihrer Wohnung eingeplant und somit keinen Zeitdruck? Dann bietet es sich an, es zuerst mit der Unterstützung eines Maklers zu versuchen. Danach können Sie im Falle des Falles immer noch selbst tätig werden.
(Eventuell) mehr Kaufinteressenten
Möglicherweise melden sich beim privaten Verkauf einer Immobilie mehr Interessenten, da viele Käufer ebenfalls die Maklerprovision umgehen möchten. Ob bei diesen auch der passende Käufer für Ihre Wohnung dabei ist, ist damit leider noch nicht gesagt.
Gehen Sie den Weg mit einem Makler, kann es durchaus sein, dass so mancher Interessent davor zurückschreckt, eine Anfrage zu stellen, da er keine Provision bezahlen möchte.
Ihr Verkauf – Ihre Verantwortung & Kontrolle
Während des gesamten Verkaufsprozesses müssen Sie sich bei der Veräußerung im Alleingang mit niemandem abstimmen – Sie können jeden Schritt nach Ihren Vorstellungen umsetzen.
Von der Vermarktung über das Festlegen des Verkaufspreises bis zu den Verkaufsgesprächen – Sie treffen sämtliche Entscheidungen allein oder in Ihrem Familienverband. Viele Verkäufer fühlen sich damit wohler, weil sie der Meinung sind, ihre Wohnung am besten zu kennen und keine Außenperspektive zu benötigen. Dies kann funktionieren, wenn man genug Zeit und Organisationstalent hat, für den Verkauf der Wohnung alles optimal vorbereitet und man für sämtliche Eventualitäten gewappnet ist.
Beauftragen Sie einen Makler, so haben Sie zwar insgesamt deutlich weniger Arbeit, aber auch weniger Kontrolle. In vielerlei Hinsicht werden Sie sich auf den Makler verlassen müssen, weshalb es umso wichtiger ist, sich hierbei an einen Fachmann zu wenden, dem Sie vertrauen. Dann sind nur noch wenige Absprachen notwendig, was wiederum für viele Verkäufer attraktiv ist.
Ein weiterer Vorteil beim Verkauf ohne Makler ist, dass Sie sich dabei nur an den gesetzlichen Vorgaben orientieren müssen, nicht aber auch an jenen des Maklers. Beauftragt man einen Makler, so schließt man mit diesem einen Vertrag ab. Darin wird festgelegt, ob dieser Alleinvermittler ist oder ob parallel auch andere Makler tätig werden dürfen, in welchem Zeitraum die Wohnung angeboten werden darf, zu welchen Konditionen usw. Wurde ein solcher Vertrag unterschrieben, ist ein Privatverkauf für den festgelegten Zeitraum nicht mehr möglich. Man ist an die Bestimmungen im Vertrag gebunden.
Vorauswahl der Interessenten obliegt Ihnen
Viele Verkäufer reizt es auch, dass sie beim Verkauf ohne Makler selbst entscheiden können, auf welche Anfragen sie wie reagieren und somit schon im Vorhinein selektieren können, welche Personen überhaupt zu Besichtigungsterminen eingeladen werden. Sehr oft verlassen sich Verkäufer dabei auf ihr Gefühl, was in manchen Fällen gut ausgehen kann, in manchen aber auch nicht so gut.
Festlegung des Verkaufspreises ohne Fremdmeinung
Auch wenn wir Ihnen dazu raten, sich bezüglich der Bewertung Ihrer Eigentumswohnung an einen seriösen Sachverständigen zu wenden, obliegt die Festlegung des Verkaufspreises beim Verkauf ohne Makler Ihnen allein. Sie entscheiden, mit welchem Betrag Sie ins Rennen gehen und wie hoch Sie den Verhandlungsspielraum ansetzen. Dies stellt für manche Verkäufer eine Herausforderung dar, andere wiederum legen großen Wert auf diesen Aspekt und möchten selbst entscheiden, mit welchem Preis sie ihre Wohnung bewerben.
Kein Zeitaufwand für die Suche nach einem Makler
Wer sich dafür entscheidet, den Verkauf alleine durchzuführen, muss auch keine Zeit für die Suche nach einem seriösen und kompetenten Makler aufwenden. Das Finden des „richtigen“ Maklers ist nicht so leicht – leider gibt es am Markt einige schwarze Schafe. Deshalb ist auch der Ruf von Immobilienmaklern nicht der beste. Bei dem riesigen Angebot ist es keine leichte Aufgabe, einen passenden Makler zu finden, der Ihre Bedürfnisse und Wünsche optimal abdecken kann.
Um jemandem mit dem Verkauf der eigenen Wohnung zu beauftragen, ist eine gewisse Vertrauensbasis notwendig. Tut man sich hierbei eher schwer, etwa weil man auf keine Erfahrungen mit Immobilienmaklern aus der Nähe zurückgreifen kann, oder findet man einfach niemanden, der einem das Gefühl gibt, in besten Händen zu sein, liegt der Verkauf ohne Makler natürlich näher.
Die Nachteile beim Wohnungsverkauf ohne Makler
Welche Punkte gegen eine private Veräußerung einer Wohnung sprechen, sehen Sie hier.
Es entstehen trotzdem Kosten
Auch wenn beim privaten Verkauf keine Maklerprovision zu entrichten ist, muss man dennoch mit Kosten rechnen. Für das Einholen von relevanten Unterlagen sind Gebühren zu bezahlen, ebenso für die Bewertung und Bewerbung der Wohnung. Engagiert man einen Fotografen für hochwertige Aufnahmen, ist auch dieser zu bezahlen. Dies sind nur einige Beispiele für Kosten, die auch ein Makler im Rahmen der Vermittlung zu leisten hat und die unter anderem mit der Provision abgegolten werden.
Gute Makler verfügen in der Regel bereits über Kooperationen mit Partnern (Marketing-Experten, Fotografen etc.) oder haben Fachleute im eigenen Team. Außerdem haben sie meist diverse Zugänge zu Verkaufskanälen und müssen in dieser Hinsicht nichts mehr organisieren oder extra bezahlen. Die verschiedenen Werbeplattformen werden von solchen Maklern optimal genutzt – alleine der Name bzw. die Marketing-Strategie eines Maklers kann für eine erhöhte Werbewirkung sorgen und dazu führen, dass die Anzeigen zu Ihrer Wohnung häufiger angeklickt werden und sich mehr Interessenten melden.
Hoher persönlicher und zeitlicher Aufwand
Viele Leute, die ihre Eigentumswohnung ohne die Unterstützung eines Maklers verkaufen wollen, unterschätzen den hohen persönlichen und zeitlichen Aufwand und verlassen sich im Endeffekt doch auf einen professionellen Makler.
Für einen erfolgreichen Verkauf ist es von Bedeutung, sämtliche Schritte sorgfältig und zuverlässig durchzuführen – das fängt schon beim Einholen der notwendigen Unterlagen an, geht über den Kontakt mit der Hausverwaltung und dem Notar (womöglich auch mit einem Rechtsanwalt) bis über die Erstellung eines Exposés und die Bewerbung, aber auch über die Kommunikation mit den Interessenten (inklusive Besichtigungen, Verkaufsgesprächen usw.).
All diese Schritte sind zeitintensiv, gerade weil sie sorgfältig durchgeführt werden sollten. Als Privatperson kann man sich meist nicht exklusiv auf den Verkauf der Wohnung konzentrieren – viele Menschen haben einen Job, Familie usw. und müssen alle für den Verkauf notwendigen Aufgaben in ihren meist ohnehin vollen Zeitplan packen. Ein Makler hingegen kann sich voll und ganz auf Ihre Immobilie konzentrieren und der Vermittlung die Aufmerksamkeit schenken, die sie verdient.
Sie sind komplett auf sich gestellt
Im Alleingang ist man komplett auf sich gestellt und muss alles selbst abwickeln. Ein kompetenter Makler hingegen übernimmt alle notwendigen Schritte und ist auch bei Fragen und Sorgen stets ein zuverlässiger Ansprechpartner für Sie. Er klärt für Sie Ungereimtheiten, holt für Sie Informationen ein, tritt zwischen Ihnen und den Interessenten dennoch als neutraler Vermittler auf und hat so meist auch einen besseren Draht zu potenziellen Käufern. Dadurch kann er etwa bei Verkaufsgesprächen das Optimum für Sie herausholen und dank seinem Verhandlungsgeschick einen höheren Preis erzielen.
Fehlende Expertise
Neben dem hohen zeitlichen Aufwand eines Wohnungsverkaufes kommt hinzu, dass privaten Verkäufern häufig auch die Expertise fehlt, mit der ein erfahrener Makler überzeugen kann. Jener verfügt idealerweise über einen umfassenden Marktüberblick sowie über jahrelange Erfahrung bei der Vermittlung von Immobilien und führt die einzelnen Schritte nicht – so wie Sie – zum ersten Mal durch, sondern hat sich mit den einzelnen Themen auseinandergesetzt und die Abläufe so gut verinnerlicht, dass er sowohl bei der Vermarktung als auch beim Verkauf schneller sein wird als Sie.
Makler mit viel Knowhow punkten mit einem auf Ihre Zielgruppe abgestimmtem Marketing sowie mit einer individuellen Verkaufsstrategie, die Ihren Wünschen und Zielen angepasst ist. Sie wissen, worauf es bei der Präsentation Ihrer Eigentumswohnung ankommt und erstellen darauf basierend ein aussagekräftiges Exposé.
Fehlendes Netzwerk
Außerdem verfügt ein guter Makler in der Regel bereits über einen Kundenstamm – sprich über ein Netzwerk, auf das er bei der Vermittlung Ihrer Wohnung zugreifen kann. Ist man als Immobilienmakler schon mehrere Jahre aktiv, verfügt man meist über gute Kontakte und kann das aufgebaute Netzwerk dazu nutzen, um einen passenden Käufer nicht nur schneller zu finden, sondern womöglich schon bevor man die Wohnung überhaupt offiziell bewirbt.
Als Privatperson verfügen Sie über kein derartig wertvolles Netzwerk und können somit auch nicht davon profitieren.
Schwierigkeiten bei der Marktwerteinschätzung
Das Bestimmen des Marktwertes auf eigene Faust und ohne Expertise stellt für Immobilienlaien meist ebenfalls ein Hindernis dar. Die eigene Wohnung, in der man womöglich jahrelang selbst gewohnt hat, objektiv zu betrachten, fällt vielen Menschen schwer.
Oft herrscht zusätzlich auch noch Unklarheit, wo man den Wert der Wohnung schätzen lassen kann. Man muss erst nach einem seriösen Gutachter suchen, die Wohnung gemeinsam besichtigen usw. – es kommen also wieder weitere Arbeitsschritte hinzu, die sich ein guter Makler spart, indem er selbst über die Expertise verfügt oder eng mit Partnern zusammenarbeitet, um eine seriöse Einschätzung wiederzugeben.
Ein Makler tut sich bei der Bewertung und Festlegung des Verkaufspreises auch leichter, weil er eine emotionale Distanz zu der Wohnung aufweist. Er kann den Wert frei von jeglicher Subjektivität einschätzen sowie auch den Verkaufsprozess an sich neutral durchführen.
Kommunikation mit Interessenten
Bei der Kommunikation mit Interessenten kommt es vor allem auf Professionalität an. So sollten Anfragen in einem angemessenen Zeitrahmen beantwortet werden. Bei einem Wohnungsverkauf müssen meist etliche Termine koordiniert werden, um die Interessenten und den Verkäufer selbst professionell betreuen zu können.
Ein weiterer Nachteil beim privaten Wohnungsverkauf ist, dass man als Laie meist nicht so gut einschätzen kann, welche Interessenten wirklich zu der Wohnung passen – ein guter Makler kann schnell beurteilen, wer in Frage kommt und wer nicht und somit unpassende Kandidaten schon vorab herausfiltern.
Außerdem weiß ein erfahrener Makler mit kritischen Fragen von Interessenten umzugehen und diese seriös zu beantworten. Er hat Übung darin, schwierige Themen schnell zu erkennen und sich auf entsprechende Nachfragen gut vorzubereiten (mit Ihrer Hilfe), damit die Interessenten nicht misstrauisch werden. Durch gut vorbereitete Antworten auf gezielte Fragen von Interessenten kann bei jenen ein guter Eindruck hinterlassen werden.
Die Aufgaben eines Immobilienmaklers
Nun haben Sie einiges über die Vor- und Nachteile beim Wohnungsverkauf ohne Makler gelesen. Aber was macht ein Immobilienmakler eigentlich überhaupt genau? Wieso handelt es sich beim Verkauf einer Wohnung um eine so zeitaufwändige Tätigkeit?
Maklern wird häufig vorgeworfen, mit der Provision viel Geld für wenig Arbeit zu erhalten. Welche Leistung aber wirklich dahintersteckt, zeigt folgende Auflistung, die jedoch nur ein Auszug aus dem Tätigkeitsfeld eines kompetenten Maklers ist:
- Erstgespräch inkl. Erhebung der Wünsche und Ziele
- Besichtigung der Wohnung, Besprechung der Vorzüge und Mängel
- Standardisierten Prozessablauf zur Verfügung stellen
- Jahrelang erarbeitetes Knowhow und Expertise für den Verkauf nutzen
- Erstellung einer regionalen Marktanalyse
- Kostenlose Bewertung und Einstufung Ihrer Wohnung
- Tipps und Hilfestellung zu finanziellen Themen
- Organisation und Aufarbeitung aller notwendigen Unterlagen (Kontakt mit der Hausverwaltung, Behörden usw.)
- Beschaffung bzw. Erstellung / Auftragserteilung für die Erstellung eines Energieausweises
- Beratung in sämtlichen Verkaufsbelangen (Ablauf des Verkaufs, rechtliche Fragen, organisatorische Fragen etc.)
- Ermittlung der passenden Zielgruppe
- Planung einer individuellen Verkaufsstrategie – eigens zugeschnitten auf Ihre Wohnung
- Anfertigung von hochwertigen Fotoaufnahmen Ihrer Wohnung (optional Erstellung einer Video-Besichtigung)
- Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
- Anzeigen auf den passenden Verkaufskanälen schalten und diese verwalten
- Im eigenen Netzwerk nach passenden Käufern suchen
- Ansprechpartner für sämtliche Fragen des Verkäufers
- Ansprechpartner für Anfragen von Interessenten
- Terminkoordination (vor allem in Punkto Besichtigungen)
- Intensive Vorbereitung auf die Besichtigungstermine sowie deren Durchführung
- Vorauswahl passender Kaufinteressenten und Bonitätsprüfung
- Durchführung von Verkaufsgesprächen und -verhandlungen
- Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer
- Enge Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt und Notar
- Erstellen des Kaufvertrages
- Begleitung zum Beurkundungstermin
- Bereitstellung eines Übergabeprotokolles
- Begleitung zum Übergabetermin in der Wohnung (inkl. Bezeugung der korrekten Übergabe)
Wie findet man einen seriösen Makler?
Wie oben bereits erwähnt, ist es gar nicht so einfach, einen kompetenten Makler zu finden. Bei der Suche nach einem passenden Makler sollten Sie sämtliche Referenzen begutachten: Dazu gehören etwa Bewertungen von ehemaligen Kunden.
Es lohnt sich außerdem, einen Blick auf die Webseite des betreffenden Maklers zu werfen. Fühlen Sie sich von dieser angesprochen? Können Sie sich mit den Inhalten identifizieren? Ist Ihnen der Makler sympathisch und können Sie sich vorstellen, mit diesem über einen längeren Zeitraum zusammenzuarbeiten?
Werfen Sie auch einen Blick auf beliebte Immobilienplattformen. Ist besagter Makler dort vertreten und wie präsentiert dieser sich dort? Spricht Sie die Vermarktung der Immobilien, die der Makler bereits in seinem Repertoire hat, an? Handelt es sich um eine zeitgemäße Immobilien-Präsentation inklusive Online Marketing-Strategien? Könnten Sie sich vorstellen, dass auch Ihre Wohnung entsprechend vermarktet wird?
Haben Sie einen guten Eindruck des Maklers gewonnen, sollten Sie mit diesem ein Gespräch vereinbaren. Meistens sind Erstgespräche ohnehin kostenlos und dafür da, um sich gegenseitig sowie die Immobilie näher kennenzulernen. Hier kann dann auch noch einmal auf persönlicher Ebene überprüft werden, ob eine künftige Zusammenarbeit vorstellbar ist.
Wichtig: Bei einem seriösen Makler werden Sie sich gut aufgehoben fühlen, wenn dieser Sie gut berät und auf Ihre individuellen Wünsche eingeht, aber auch offen mit Ihnen über womöglich überzogene Vorstellungen (etwa in Bezug auf den Verkaufspreis) spricht und dies mit seinem Wissen zur aktuellen Marktlage begründen kann.
Fazit
Die Entscheidung, ob Sie sich beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung für den Weg mit einem Immobilienmakler entscheiden oder ob Sie dieses Anliegen lieber ohne einen Makler in Angriff nehmen liegt natürlich bei Ihnen. Es gibt bestimmt Situationen, in denen sich ein Wohnungsverkauf ohne Makler lohnt: Ist etwa die Nachfrage nach Wohnungen wie Ihrer gerade besonders hoch und gibt es in diesem Bereich aktuell wenig Angebot, könnte sich ein Privatverkauf durchaus lohnen. Dies gilt auch für den Fall, falls Sie in Ihrem Bekanntenkreis bereits über einen Interessenten verfügen, der Ihre Wohnung kaufen möchte.
Umgekehrt kann es jedoch auch ein Fehler sein, den Verkauf im Alleingang durchführen zu wollen – und die Entscheidung letztendlich nicht nur zu einer Geldverschwendung führen, sondern auch zu einer Verschwendung von viel Zeit und Nerven.
Oben wurde veranschaulicht, welche Aufgaben ein seriöser und professionell agierender Makler übernimmt – machen Sie sich am besten Gedanken dazu, ob Sie a) die Zeit und die Muße dafür haben, all diese Aufgaben gewissenhaft durchzuführen und b) ob Sie sich diese zutrauen.
Wie auch immer Ihre Entscheidung ausfällt – wir wünschen Ihnen für den Verkauf Ihrer Wohnung frohes Schaffen und gutes Gelingen!
Sollten Sie an näheren Details zu unserem Leistungsangebot interessiert sein, etwa daran, wie wir unsere Kunden bei der Vermittlung ihrer Immobilien unterstützen, wie wir die Objekte im Rahmen der Vermarktung aufbereiten oder einen ersten Überblick über alle relevanten Fakten zum Verkauf Ihrer Wohnung haben wollen, so kontaktieren Sie uns gerne für ein kostenloses Erstgespräch.
Wir würden uns sehr darüber freuen, Sie bei der Vermittlung nach bestem Wissen und Gewissen zu unterstützen!
